台灣的房屋稅計算方式是什麼？稅額、公式、稅率全解析

177

房屋稅是持有房屋的必要支出，瞭解台灣的房屋稅計算方式是什麼至關重要。簡單來說，房屋稅額是房屋課稅現值乘以稅率。但房屋課稅現值的組成要素繁多，包括房屋的構造、用途、屋齡、地段等等，都會影響最終的稅額。本文將深入解析房屋課稅現值的各項因子，以及自住、出租、營業等不同用途所適用的稅率，協助您掌握房屋稅的計算細節。

從事稅務規劃多年，我發現許多人忽略了房屋稅單上的細節，例如房屋評定現值是否合理、是否符合自用住宅稅率等。建議您定期檢視房屋稅單，並主動瞭解相關稅法規定，才能確保自身權益，甚至達到節稅的效果。另外，若房屋有用途變更（例如從營業改為自住），務必在期限內向稅務機關申報，以免影響稅率。

這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)

1. 定期檢視房屋稅單，確認房屋評定現值與稅率是否合理： 房屋稅額的關鍵在於房屋評定現值，它受到房屋構造、用途、屋齡、地段等多重因素影響。請仔細核對稅單上的各項資訊，特別是核定單價、面積、折舊率和路段率等，確保其符合實際情況，避免被高估。若有疑問，可向地方稅務機關申請重新評估。
2. 瞭解自用住宅優惠稅率的適用條件並主動申請： 自用住宅稅率遠低於非自用住宅。若您的房屋符合自住條件（本人、配偶或直系親屬實際居住且無出租或營業使用），務必申請自用住宅優惠稅率，以節省稅負。同時，留意「全國單一自住」是否有更優惠的稅率，並檢視是否符合資格。
3. 關注稅法變動並諮詢專業稅務顧問： 房屋稅法規時有變動，例如囤房稅2.0的實施就可能影響您的稅負。建議您隨時關注最新的稅法變動資訊，或諮詢專業的稅務顧問，以確保自身權益，並了解是否有其他節稅方式可以運用。尤其在房屋用途變更時，務必在期限內向稅務機關申報。

房屋稅計算：影響台灣房屋稅的關鍵因素

房屋稅的計算，並非單純將房屋的市價乘以一個固定的稅率。實際上，它是一個相對複雜的過程，受到多個因素的共同影響。瞭解這些關鍵因素，對於預估您的房屋稅負、進行稅務規劃至關重要。以下將深入解析影響台灣房屋稅計算的各個面向：

房屋評定現值：基石中的基石

房屋評定現值可說是房屋稅計算的最核心要素。它並非房屋的市場價格，而是由地方政府依據一套評估標準所覈定的價值。這個評定現值的高低，直接決定了房屋稅額的多寡。房屋評定現值的計算公式如下：

房屋評定現值 = 覈定單價 × 面積 × (1 – 折舊率 × 折舊年數) × 房屋街路等級調整率（路段率）

從這個公式可以看出，影響房屋評定現值的因素非常多元：

• 覈定單價： 覈定單價由各縣市的不動產評價委員會評定，主要參考房屋的構造、用途和總樓層數。
  • 構造別： 房屋的結構，例如鋼骨造、鋼筋混凝土造、加強磚造、磚造等，不同構造在建造成本上有所差異，進而影響單價。通常，鋼骨造的房屋單價會高於磚造房屋。
  • 用途別： 房屋的使用目的，例如住宅、店鋪、辦公室等，不同用途在評估價值時也會有所不同。例如，商業用途的店鋪通常單價會高於住宅。
  • 房屋總層數： 一般而言，房屋的樓層越高，其評估價值也會越高，因此總樓層數也是影響覈定單價的因素之一。
• 面積： 房屋的實際使用面積，通常以使用執照或建物測量成果圖所載的面積為準。需要注意的是，即使是違章增建的部分，也可能會被納入面積計算，增加房屋評定現值。
• 折舊率與折舊年數： 房屋隨著使用年限的增加，價值會逐漸降低，這就是折舊的概念。折舊率依據各地方政府的規定而有所不同，而折舊年數則是從房屋建造完成到課稅年度的年數。 屋齡越高的房屋，其折舊年數越高，房屋評定現值也會相對較低。
• 房屋街路等級調整率（路段率）： 也就是俗稱的路段率，它反映了房屋所在街道路段的商業價值和交通便利性。位於商業活動頻繁、交通便利的路段，其路段率通常較高，房屋評定現值也會因此增加。您可以參考各地方政府的相關公告，例如台北市地政局提供的地價相關資訊，瞭解更多關於路段率的資訊。

其他影響因素

除了上述主要因素外，還有一些其他因素也可能影響房屋稅的計算：

• 房屋的維護狀況： 若房屋有進行改建或重大維修，可能會影響其評定現值。
• 政府政策的變動： 政府對於房屋稅的相關政策或法規進行調整時，也可能影響房屋稅的計算方式。例如，囤房稅的實施就直接影響了擁有多間房屋者的稅負。
• 市場行情： 雖然房屋評定現值並非直接與市價連動，但市場行情的變動仍可能間接影響政府對於房屋價值的評估。

綜上所述，影響台灣房屋稅計算的因素相當複雜，建議民眾定期檢視房屋評定現值，並隨時關注相關法規的變動，才能更精確地掌握自身的稅務負擔。另外，對於房屋稅的相關問題，也可以向房屋所在地的稅捐稽徵機關洽詢，以獲得更詳細的解答。

房屋稅計算：深入解析台灣房屋稅的稅額與公式

瞭解房屋稅的計算方式，是每位屋主或房地產投資者必須具備的知識。房屋稅的計算並非單純將房屋價值乘以稅率，而是經過一系列的公式計算。以下將深入解析房屋稅的稅額與公式，讓您對房屋稅的計算有更清晰的認識。

房屋稅額計算公式：

房屋稅的計算公式如下：

房屋稅額 = 房屋課稅現值 × 稅率

這個公式看似簡單，但其中的「房屋課稅現值」卻是由多個因素所決定，需要進一步拆解。

房屋課稅現值計算公式：

房屋課稅現值的計算公式如下：

房屋課稅現值 = 覈定單價 × 面積 × (1 – 折舊率 × 折舊年數) × 房屋街路等級調整率（路段率）

為了讓您更清楚理解，以下將逐一說明公式中各個要素的意義與影響：

• 覈定單價：

  覈定單價由各縣市的「不動產評價委員會」評定，是房屋價值的基礎。評定時會參考房屋的構造別（例如鋼骨造、鋼筋混凝土造等）、用途別（例如住宅、店鋪等）以及房屋總層數等因素。不同的構造、用途和樓層數，會有不同的標準單價。

• 面積：

  面積指的是房屋的使用執照或建物測量成果圖所記載的面積。 即使是違章增建的部分，也必須計入面積，作為課稅的依據。您可參考財政部稅務入口網，瞭解更多關於房屋稅籍資料的資訊。

• 折舊率與折舊年數：

  房屋隨著時間會逐漸老舊，因此在計算房屋現值時，會將折舊的因素納入考量。 折舊率依各直轄市、縣（市）房屋之耐用年數及折舊率標準表而定。折舊年數則是指自房屋建造完成至課稅當年的年數。 房屋越老舊，折舊年數越高，房屋課稅現值也會相對降低。

• 房屋街路等級調整率（路段率）：

  路段率是反映房屋所在街道路段的商業價值的重要指標。 通常房屋位於商業活動密集、交通便利的地段，路段率也會比較高，進而影響房屋課稅現值。各地方政府會定期評估並調整路段率，以反映市場的變化。

稅率：

稅率是影響房屋稅額的另一個重要因素。台灣房屋稅的稅率並非固定不變，而是會依據房屋的使用情形而有所不同。 主要分為以下幾種：

• 自住使用：

  稅率為 1.2%。 適用條件為房屋為本人、配偶或直系親屬實際居住，且無出租或營業使用。 另外，本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內適用此稅率。 若符合「全國單一自住」的條件，甚至可適用更優惠的 1% 稅率。 關於全國單一自住的認定，可參考各地方政府的相關規定。

• 非自住使用：

  稅率為 1.5% ~ 3.6%。各地方政府可自行訂定差別稅率，囤房稅2.0將稅率調整為2%~4.8%。

  一般來說，擁有多間房屋但並非自住者，適用此稅率。 囤房稅2.0 上路後，對於持有較多非自住房屋者的稅負可能會增加。

• 營業用：

  稅率為 3% ~ 5%。 適用於作為營業場所使用的房屋，例如店面、辦公室等。

• 非住家非營業用：

  稅率為 1.5% ~ 2.5%。 適用於非住家且非營業使用的房屋，例如私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體使用之房屋。

深入瞭解房屋課稅現值的計算方式以及不同使用情形所適用的稅率，才能更精確地掌握房屋稅的稅額。 建議您可以參考內政部不動產資訊平台，查詢更多關於不動產評價的相關資訊。

台灣房屋稅計算方式：不同使用情況下的稅率

房屋稅的稅率會根據房屋的使用情況而有所不同。 瞭解不同情況下的稅率，才能更精確地計算房屋稅額，並善用相關的稅務優惠。 以下將詳細說明各種常見的使用情況及其對應的房屋稅率：

自住使用

如果房屋是供自住使用，且符合相關條件，可以適用較低的優惠稅率。自住的定義是指：

• 房屋為本人、配偶或直系親屬實際居住，且無出租或營業使用。
• 本人、配偶及未成年子女在全國合計3戶以內。
• 有辦竣戶籍登記（財政部於2025年考量房屋稅新制上路，今年設籍期限延長至6月2日，請大家收到房屋稅繳款單後務必檢查適用稅率是否錯誤，如果要適用自住房屋稅率要記得在6/2 前申請！）。

符合上述條件的自用住宅，可適用1.2%的優惠稅率。此外，為了減輕僅持有一戶自住房的民眾的房屋稅負擔，政府也提供了「全國單一自住」的稅率優惠。 若同時符合以下條件，房屋稅率可進一步降低至1%：

• 符合上述自住條件。
• 本人、配偶及未成年子女在全國僅持有1戶房屋。
• 房屋現值在一定金額以下（各縣市的「豪宅線」標準不一，例如：台北市2025年為284.2萬）。

提醒您，若未符合上述全部條件者，即使為自用住宅，也可能被認定為「非自住」課較高稅率。

非自住使用

如果房屋非供自住使用，例如出租或空置，則適用較高的稅率。 囤房稅2.0已於2024年7月1日上路，針對非自住房屋採「全國歸戶」、「全數累進」課徵，稅率調整為2% ~ 4.8%。 也就是說，房屋所有人在全國擁有的房屋戶數越多，稅率越高。 各地方政府可自行訂定差別稅率。 以台北市為例：

• 全國持有1-2戶：稅率例如為3.2%。
• 全國持有3-4戶：稅率例如為3.8%。
• 全國持有5-6戶：稅率例如為4.2%。
• 全國持有7戶以上：稅率例如為4.8%。

不過，為了考量部分特殊情況，房屋稅2.0也提供了一些非自住房屋的稅率優惠：

• 出租申報租賃所得達租金標準或繼承取得共有房屋： 1.5%至2.4%。
• 起造人持有待銷售房屋，持有期間在2年以內者：2%至3.6%。

營業用

如果房屋是供營業使用，例如店面、辦公室、工廠等，則適用營業用稅率。營業用房屋的稅率通常高於自住和非自住的住家用房屋。 營業用房屋稅率為3% ~ 5%。

請注意，即使房屋未辦理營業登記，但如果實際作為營業場所使用，仍應按營業用稅率課徵房屋稅(例如：實際作為辦公處所、營業門市、展示中心或倉庫使用等，因屬維持營利事業內部運作及正常經營的必要條件，與營業不可分離)。 如果房屋同時作住家及營業使用，可以向所在地的稅捐稽徵機關申請依住家及營業用的各自面積，用不同稅率來課徵房屋稅，但供營業用的課稅面積最低不得少於房屋總面積六分之一。

非住家非營業用

如果房屋非供住家使用，也非供營業使用，例如私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體使用之房屋，則適用非住家非營業用稅率，稅率為1.5% ~ 2.5%。

為提高包租代管誘因，台北市在2025 年5 月14 日通過新制，將房屋稅率調整為比照單一自住的1%，並回溯適用自2024 年7 月1 日後加入的房東。 成為六都中稅率最低的城市！

提醒您，各縣市政府的房屋稅規定可能略有不同，建議您向房屋所在地的稅捐稽徵機關洽詢，以確保您的權益。 您可以參考財政部稅務入口網查詢相關資訊，或利用財政部地方稅試算服務來試算房屋稅額。

台灣房屋稅計算方式：申報、繳納與節稅技巧

瞭解房屋稅的申報、繳納方式以及節稅技巧，能幫助您更有效地管理房產稅務，降低稅負。以下將詳細說明房屋稅的申報流程、多元繳納管道，以及實用的節稅方法，讓您輕鬆應對房屋稅。

房屋稅申報

房屋稅籍的申報：當您的房屋有新建、增建、改建，或是使用情形變更時（例如從營業改為自住），都應主動向房屋所在地的稅捐稽徵機關申報。申報期限為房屋建造完成之日起30日內，或房屋使用情形變更後30日內。及時申報可以確保您的房屋稅籍資料正確，避免影響稅額計算。

• 應備文件： 房屋稅籍及使用情形申請書、使用執照影本（如有）、房屋平面圖、建物測量成果圖、納稅義務人身分證影本等。
• 申報地點： 房屋所在地的稅捐稽徵機關。
• 線上申報： 您可以使用自然人/工商/金融憑證或已註冊健保卡及密碼或行動自然人憑證TW FidO，登入地方稅網路申報作業網站線上申報。

房屋稅籍的申報是很重要的，根據財政部稅務入口網指出，自113年7月1日起房屋稅改全國總歸戶且按年計課，如果實際使用情形有變動，應於每期開徵40日(即3月22日，遇假日順延)前申報，致稅額減少且逾期申報者，自申報次期開始適用；致稅額增加者，自變更之次期開始適用。

房屋稅繳納

房屋稅的繳納期限： 房屋稅的繳納期限通常為每年的5月1日至5月31日（2025年為5月1日至6月2日），若遇假日則順延。務必在期限內繳納，以免產生滯納金。

多元繳納管道：

• 臨櫃繳納： 持繳款書至代收稅款的金融機構（郵局不代收）以現金或票據繳納。
• 便利商店繳納： 稅額在新台幣3萬元以下者，可至統一、全家、萊爾富、OK等便利商店繳納。
• 自動櫃員機（ATM）轉帳： 可使用金融卡至貼有「跨行：提款＋轉帳＋繳稅」標誌的ATM操作繳納。
• 信用卡繳稅： 透過地方稅網路申報作業網站，使用信用卡繳納。部分銀行提供分期付款或刷卡金回饋等優惠，可多加利用。
• 行動支付工具： 使用各種行動支付App（如台灣行動支付、ezPay簡單付、i繳費等）掃描繳款書QR-Code或條碼繳納。
• 電子支付帳戶： 透過電子支付機構App掃描繳款書右方的QR-Code進行繳納。
• 線上繳納： 透過地方稅網路申報作業網站的「線上查繳稅及電子傳送服務」，使用自然人憑證或健保卡認證並繳稅。
• 電話語音繳稅： 可撥打電話語音【請撥412-1366，代碼為166】以信用卡、活期(儲蓄)存款帳戶轉帳(限本人)進行繳稅。

注意事項： 如遺失或尚未收到繳款書，請儘速向房屋所在地的稅捐稽徵機關申請補發。未在期限內繳納房屋稅者，將從到期日次日起，每逾期3日加徵1%滯納金，最高加徵至10%（最長30日）。若超過30日仍未繳清，稅捐機關可移送強制執行。

房屋稅節稅技巧

• 申請自用住宅優惠稅率： 您的房屋符合自用住宅的條件（本人、配偶或直系親屬實際居住，且無出租或營業使用），請務必申請自用住宅優惠稅率，可將稅率從1.5% ~ 3.6%降至1.2%。
• 核對房屋現值是否被高估： 如果您的房屋已老舊，房屋現值應該隨著折舊降低。如果您發現房屋現值偏高，可以向稅務局申請重新評估。
• 房屋用途變更時，主動申報： 房屋的使用情形變更時（例如從營業改為自住），應於房屋稅開徵40日（即3月22日）以前向稅務機關申報。
• 善用減免規定： 像是低於一定現值的房屋、受災房屋、海砂屋、輻射屋等，都有減免房屋稅的規定。
• 留意囤房稅2.0的影響： 囤房稅2.0已於113年7月1日上路，對於擁有多間房屋者，房屋稅負可能會增加。
• 檢視房屋稅單上之用途是否為「住家用」： 若供住家使用之房屋卻課以較高稅率時，可檢視房屋稅單上之用途是否為「住家用」，並向稅捐稽徵機關申請房屋使用情形變更，改按住家用稅率課徵。
• 善用「耐震補強、綠建築」減稅優惠： 政府鼓勵「耐震補強」及「綠建築」，如果您的房屋符合標準，房屋稅可獲得減免。
• 公益出租： 房屋出租給符合租金補貼資格的房客，可享有房屋稅優惠稅率。

重點提醒： 節稅的關鍵在於瞭解相關法規，並主動申報符合優惠條件。如有任何疑問，建議洽詢專業的稅務顧問或向稅捐稽徵機關諮詢，以確保您的權益。

台灣的房屋稅計算方式是什麼？結論

透過以上的深入解析，相信您對於台灣的房屋稅計算方式是什麼？已經有了更全面的瞭解。 房屋稅的計算不僅僅是簡單的公式套用，更涉及房屋評定現值、稅率、以及各種影響因素的綜合考量。 掌握這些知識，不僅能幫助您更精確地預估房屋稅負，更能讓您在稅務規劃上更具彈性。

房屋稅是持有房產的必要支出，但透過合法的節稅方式，可以有效降低稅務負擔。 除了善用自用住宅優惠稅率、定期檢視房屋現值外，也別忘了留意最新的稅法變動，例如囤房稅2.0的實施，就可能影響您的房屋稅負。 建議您隨時關注相關資訊，或諮詢專業的稅務顧問，以確保自身權益。

無論您是首次購屋的民眾，還是經驗豐富的房地產投資者，瞭解台灣的房屋稅計算方式都是非常重要的。 希望本文能成為您在房屋稅議題上的實用指南，幫助您輕鬆應對房產稅務，實現更穩健的財務規劃。

台灣的房屋稅計算方式是什麼？ 常見問題快速FAQ

Q1: 房屋稅是如何計算的？影響稅額的關鍵因素有哪些？

房屋稅的計算公式為：房屋稅額 = 房屋課稅現值 × 稅率。其中，房屋課稅現值是影響稅額的主要因素，其計算公式為：房屋課稅現值 = 覈定單價 × 面積 × (1 – 折舊率 × 折舊年數) × 房屋街路等級調整率（路段率）。因此，房屋的構造、用途、屋齡、面積、以及所在路段的地段率都會影響最終的房屋稅額。此外，房屋的維護狀況、政府政策變動和市場行情也可能間接影響房屋稅。

Q2: 自住房屋的房屋稅有優惠嗎？如何才能適用自住稅率？

是的，自住房屋可以適用較低的優惠稅率。要適用自住稅率，需要符合以下條件：

• 房屋為本人、配偶或直系親屬實際居住，且無出租或營業使用。
• 本人、配偶及未成年子女在全國合計3戶以內。
• 有辦竣戶籍登記。

符合上述條件的自用住宅，可適用1.2%的優惠稅率。若同時符合「全國單一自住」的條件，房屋稅率甚至可進一步降低至1%。

Q3: 除了自住之外，還有哪些情況可以適用房屋稅優惠？有沒有節稅技巧？

除了自住之外，以下情況也可能適用房屋稅優惠：

• 出租申報租賃所得達租金標準或繼承取得共有房屋： 可能適用較低的非自住房屋稅率。
• 起造人持有待銷售房屋，持有期間在2年以內者：可能適用較低的非自住房屋稅率。
• 公益出租：房屋出租給符合租金補貼資格的房客，可享有房屋稅優惠稅率。
• 善用減免規定：像是低於一定現值的房屋、受災房屋、海砂屋、輻射屋等，都有減免房屋稅的規定。
• 善用「耐震補強、綠建築」減稅優惠：如果您的房屋符合標準，房屋稅可獲得減免。

• 申請自用住宅優惠稅率： 確保符合自用住宅的條件並提出申請。
• 核對房屋現值是否被高估： 若房屋老舊，可申請重新評估。
• 房屋用途變更時，主動申報： 例如從營業改為自住。
• 留意囤房稅2.0的影響： 瞭解新制對多屋族的影響。