為什麼都更不能一坪換一坪？完整教學：破解建商「一坪換一坪」的陷阱！

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許多老舊公寓住戶都曾聽過建商「一坪換一坪」的誘人承諾，但實際上卻常常事與願違。為什麼都更不能一坪換一坪？關鍵在於這個「一坪」通常只計算權狀上的主建物坪數，並不包含陽台、車位等附屬建物坪數。第一次參與都更會議時，建商若提出此方案，務必仔細詢問其計算方式。 實際上，都更後您的居住空間很可能比預期小，甚至遠小於原有坪數。 建議您在參與都更前，務必仔細了解權狀坪數的組成，包括主建物、附屬建物和公設比例，並仔細審閱所有合約條款，才能避免落入陷阱，保障自身權益。 別忘了，積極參與會議、蒐集資訊、尋求專業協助，才能在都更過程中做出最有利的決定。

這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)

1. 仔細拆解「一坪換一坪」的定義： 建商宣稱的「一坪換一坪」，通常僅指權狀上的主建物坪數，不包含陽台、車位等附屬建物及公設。在都更會議上，務必要求建商明確說明計算方式，並索取詳細的坪數計算明細，比較主建物、附屬建物、公設面積比例及新舊建物差異，避免落入「看起來一坪換一坪，實際居住面積卻縮水」的陷阱。
2. 比較權狀坪數與實際使用面積： 別只看建商提供的「一坪換一坪」的數字，應仔細計算權狀上主建物、附屬建物和公設的實際面積，比較都更前後的實際使用空間大小。 您可以自行計算，或尋求專業人士協助，確保您理解實際居住空間的增減，而非僅依靠建商單方面提供的資訊。
3. 積極參與都更程序，尋求專業協助： 都更過程複雜，切勿輕信建商單方面說詞。「一坪換一坪」只是初步誘因，實際權益保障需仰賴仔細審閱合約條款、積極參與所有會議、並主動蒐集相關資訊。如有需要，請尋求都市更新專業人士（如律師、建築師、都更規劃師）的協助，保障自身權益，避免因資訊不足而蒙受損失。

破解「一坪換一坪」的真相

許多人對於都市更新抱持著美

建商的「坪」跟你想的不一樣

首先，要釐清的是，建商口中的「一坪」通常指的是權狀上的主建物坪數。
但權狀坪數其實包含主建物、附屬建物（如陽台、雨遮等）以及公共設施（俗稱公設）等部分。

• 主建物: 指的是室內的實際居住空間，如客廳、臥室、廚房、廁所等。簡單來說就是所有權人可以直接使用、可自由出入的室內空間 [4]。
• 附屬建物: 指的是與主建物相連或延伸出的空間和結構，不屬於主要居住或使用的室內空間，但仍然是房屋的一部分。常見的像是陽台、雨遮、屋簷、露台、花台等 [4,12]。
• 公共設施: 指的是全體住戶共同使用的空間，例如：樓梯間、電梯間、大廳、健身房、游泳池等。

建商在談「一坪換一坪」時，通常只針對主建物，而忽略了附屬建物和公共設施。

新舊大樓公設比大不同

另一個關鍵因素是，新大樓的公設比通常比老舊公寓高出許多。
早期的公寓公設比可能只有 10% 幾%，但現在的新大樓公設比可能高達 30% 甚至 35% 以上。
這意味著，即使主建物面積相同，但扣掉較高的公設比，實際可使用的室內空間也會相對縮小。

容積率與都更獎勵

此外，都市更新還牽涉到容積率和都更獎勵等複雜的計算。
容積率是指基地內建築物總樓地板面積與基地面積的比率，影響著建商可以蓋多少坪的房子。
政府為了鼓勵都市更新，通常會給予容積獎勵，讓建商可以蓋更多坪數。
但這些額外增加的坪數，並不會全部分配給原住戶，而是會被建商用來支付都更成本、銷售獲利等。

因此，想要在都更後真正實現「一坪換一坪」，甚至住得更大更舒適，就必須仔細瞭解權狀坪數的組成、公設比的差異，以及容積率和都更獎勵的計算方式。
唯有充分掌握這些資訊，才能在與建商協商時，為自己爭取到最大的權益。

簡單來說，”為什麼都更不能一坪換一坪？” 因為建商的計算方式通常只包含主建物坪數，忽略了附屬建物，因此實際使用空間會縮小。 透過我的專業分析和實務經驗，您可以避免掉入這個常見的誤區，並在都更過程中做出明智的決定。

權狀坪數的祕密：為什麼都更不能一坪換一坪？

許多人對於「一坪換一坪」抱持著過度美

權狀坪數的組成

• 主建物坪數：指的是房屋室內實際可使用的面積，像是客廳、臥室、廚房、廁所等。這是您實際居住的空間，也是最直接影響居住舒適度的部分。
• 附屬建物坪數：指的是附屬於主建物，但並非室內空間的部分，例如陽台、露台、雨遮等。雖然這些空間也屬於您的產權，但實際使用方式與主建物有所不同。
• 公設坪數：指的是所有住戶共同使用的公共設施，例如電梯、樓梯間、走廊、健身房、游泳池、管理室等。公設又分為大公和小公，大公是全體住戶共同使用的區域，小公則是部分住戶共同使用的區域（例如：各樓層的電梯間）。

為什麼要知道這些？

建商在談「一坪換一坪」時，通常只計算主建物坪數。換句話說，您原有的陽台、露台等附屬建物，以及分攤到的公設，可能不會被完整計算到可換回的坪數中。再加上新建大樓的公設比通常較舊公寓高，這就導致了都更後實際居住空間縮水的現象。

實際案例說明

舉例來說，假設您原有的公寓權狀坪數為30坪，其中主建物20坪、附屬建物5坪、公設5坪。建商承諾「一坪換一坪」，但只針對主建物20坪進行置換。如果新建大樓的公設比高達35%，那麼您可能只能換回約20坪主建物加上7坪公設的新房，總權狀坪數雖然是27坪，但實際可使用的室內空間卻與都更前相差無幾，甚至更小。

破解迷思，保障權益

因此，在與建商洽談都更方案時，務必仔細確認以下幾點：

• 建商承諾的「一坪」指的是哪種坪數？ (主建物? 權狀?)
• 新建大樓的公設比是多少？
• 附屬建物將如何計算？
• 如何計算容積率？
• 如何計算分回面積？

透過釐清這些細節，您才能更精確地評估都更方案的優劣，避免掉入「一坪換一坪」的迷思中，保障自身權益。此外，參考參與都更不能不懂的黃金公式4步驟動手試算分回坪數試算分回坪數也是一個好方法。

主建物、附屬建物大揭祕：為什麼都更不能一坪換一坪？

要破解「一坪換一坪」的迷思，首先必須徹底瞭解權狀坪數的構成。權狀上所記載的坪數，並非單純指您房屋內部的實際使用空間，而是由以下幾個部分組成：

• 主建物：指的是您房屋室內的實際居住空間，包含客廳、餐廳、臥室、廚房、衛浴等。簡單來說，就是扣除公設和附屬建物後，您能直接使用的空間。主建物具有使用上及構造上獨立性的建築物，購買後可以自由進出。
• 附屬建物：指的是附屬於主建物的空間，例如陽台、露台、雨遮、花台等。這些空間雖然也屬於您房屋的一部分，但並非主要的居住空間。附屬建物是指與主建物相連或延伸出的空間和結構，不屬於主要居住或使用的室內空間，但仍然是房屋的一部分。
• 公共設施（公設）：指的是全體住戶共同使用的空間，例如：樓梯間、電梯間、走廊、門廳、健身房、游泳池、管理室等。這些空間的坪數會按照比例分攤到每戶的權狀上。

建商在談論「一坪換一坪」時，通常只會針對主建物坪數進行計算，而忽略了附屬建物和公設的坪數。這就導致了都更後，雖然權狀坪數看似沒有減少，但實際居住空間卻縮水的情況。那麼，附屬建物在都更中扮演什麼樣的角色？它們的價值又該如何評估呢？

常見的附屬建物種類與坪數計算方式

不同的附屬建物種類，在權狀上的登記方式和價值認定也各有不同。以下列出幾種常見的附屬建物，並說明其坪數計算方式：

• 陽台：指有遮蓋物的平台，通常會計入權狀坪數的附屬建物面積中。陽台的坪數大小會影響您都更後可分回的室內面積。
• 露台：指沒有遮蓋物的平台，所有權屬於公共範圍，但部分露台可能約定由特定住戶專用。 露台不會計入權狀坪數，但若有約定專用，則該住戶的使用價值會較高。
• 雨遮：指窗戶或冷氣孔上方用來遮雨的構造物。 2018年後取得建照的房屋，雨遮不計坪不計價。
• 花台：指突出於建築物牆面，但人無法站立的部分，主要用於種植花草。 花台不計入坪數。

瞭解不同附屬建物的定義和計算方式，有助於您更精確地評估自身房屋的價值，並在與建商協商時，爭取更合理的權益。

附屬建物的價值與都更權益

雖然附屬建物並非主要的居住空間，但它們仍然具有一定的價值。例如，陽台可以提供戶外活動空間，露台可以增加房屋的景觀價值。在都更過程中，這些附屬建物的價值應該被納入考量。您可以透過以下方式來評估附屬建物的價值：

• 參考鄰近房屋的成交行情：比較鄰近地區類似房屋的成交價格，並將附屬建物的差異納入考量。
• 諮詢專業估價師：請專業估價師評估您房屋的價值，並針對附屬建物提出具體的價值評估。
• 與建商協商：在與建商協商時，明確表達您對附屬建物價值的看法，並爭取合理的補償。

請記住，在都更過程中，沒有任何一個細節是可以被忽略的。仔細檢視權狀坪數的構成，瞭解主建物、附屬建物和公設的定義，才能讓您在都更的道路上走得更穩健，保障自身的權益。

容積率與分回面積：破解「一坪換一坪」迷思

許多住戶忽略了容積率在都市更新中的重要性。容積率簡單來說，就是一塊土地上允許興建的總樓地板面積與土地面積的比率。舉例來說，一塊100坪的土地，容積率如果是300%，就代表可以在這塊土地上蓋出300坪的總樓地板面積 (參考[2], [10])。都市計畫會對不同區域設定不同的法定容積率，這直接影響了建商可以興建的總坪數，也間接影響了住戶分回面積的多寡。

容積獎勵：影響分回面積的關鍵

除了法定容積率外，容積獎勵也是影響分回面積的重要因素。政府為了鼓勵都市更新，會針對符合特定條件的都更案給予額外的容積獎勵，像是捐贈公益設施、協助開闢公共設施、採用綠建築設計等等 (參考[3], [7], [10])。建商取得的容積獎勵越多，可以興建的總樓地板面積就越大，住戶分回的面積也可能因此增加。因此，在與建商洽談都更方案時，務必瞭解建商預計可以爭取到的容積獎勵有多少，以及這些獎勵容積將如何分配。

如何計算分回面積？

要破解「一坪換一坪」的迷思，住戶必須瞭解如何計算自己可以分回的面積。以下提供一個簡單的計算概念：

1. 確認權狀坪數：仔細核對權狀上的主建物、附屬建物及公設面積。
2. 瞭解法定容積率與容積獎勵：向建商或地方政府詢問基地的法定容積率，以及建商預計可取得的容積獎勵。
3. 估算總銷坪數：將土地面積乘以容積率（含獎勵），即可得出總銷坪數。
4. 計算共同負擔：建商會從總銷坪數中扣除營建成本、管銷費用、稅費等，剩餘的坪數纔是地主可以分配的。
5. 協商分配比例：與建商協商地主與建商之間的分回比例。
6. 計算可分回坪數：將可分配坪數乘以分回比例，即可得出自己可以分回的坪數。

舉例說明：假設您的權狀坪數為30坪，基地的法定容積率為300%，容積獎勵為50%，總銷坪數為450坪，共同負擔為150坪，與建商協商後的分回比例為60%。那麼您可以分回的坪數為 (450-150) 60% = 180坪。但請注意，這180坪包含了主建物、附屬建物及公設，並非全部都是實際居住空間。

分回面積縮水的常見原因

即使依照上述方式計算，住戶還是可能覺得分回的面積不如預期。以下列出幾個常見的原因：

• 高公設比：新的建案公設比通常較高，導致實際居住空間縮小。
• 車位：車位坪數也會計入分回面積，如果分回的車位不是自己需要的，可能會覺得不划算。
• 建商灌虛坪：有些不肖建商可能會在合約中灌虛坪，導致住戶權益受損，簽約前務必仔細審閱合約 (參考[3], [8], [9], [11])。
• 選位問題：不同樓層、不同座向的房屋價值不同，選位也會影響實際的分回價值。

透過瞭解容積率、容積獎勵、分回面積的計算方式，以及常見的陷阱，您可以更清楚地掌握都更的權益，避免掉入「一坪換一坪」的迷思。與建商協商時，務必仔細確認各項細節，並尋求專業人士的協助，才能保障自身權益，做出最明智的決定。(參考[1], [5], [6], [18], [19])

為什麼都更不能一坪換一坪？結論

總而言之，「為什麼都更不能一坪換一坪？」這個問題的答案並非單純的數字遊戲，而是牽涉到權狀坪數的複雜組成、建商的計算方式、以及都更過程中許多容易被忽略的細節。 建商常以「一坪換一坪」作為誘因，但實際上這個「一坪」通常僅指權狀上的主建物坪數，並未包含附屬建物（如陽台、雨遮）及公設，更未考慮到新舊建物公設比的差異。 因此，許多住戶在都更後才發現，實際可使用的居住空間遠小於預期，甚至可能比都更前還小，產生「根本沒有一坪換一坪」的錯覺。

我們詳細分析了權狀坪數的組成（主建物、附屬建物、公設），以及容積率、容積獎勵、分回面積計算等關鍵因素，讓您理解建商方案背後的潛在陷阱。 唯有深入瞭解這些知識，才能避免被表面上的「一坪換一坪」所迷惑。 在參與都更過程中，積極參與會議、仔細審閱合約條款、並尋求專業協助，纔是保障自身權益的不二法門。

記住，都更是一項重大的人生決定，別讓「一坪換一坪」這樣的簡化說法矇蔽了您的判斷。 透過本文提供的資訊，您可以更清楚地評估各項都更方案的優劣，在過程中做出最有利於自己的選擇，讓您的都更之路更加順利。

為什麼都更不能一坪換一坪？ 常見問題快速FAQ

Q1: 建商說的「一坪換一坪」是騙人的嗎？

並非完全騙人，但需要仔細釐清「一坪」的定義。建商所指的「一坪」通常僅計算權狀上的主建物坪數，也就是房屋內部實際可使用的室內空間。然而，權狀坪數還包含附屬建物（例如陽台、露台、雨遮等）以及公共設施（例如電梯間、走廊等）。 建商在計算「一坪換一坪」時，常常忽略附屬建物和公設坪數，導致都更後實際可用的居住空間縮小，因此「一坪換一坪」並非等同於都更前實際可使用面積。

Q2: 新舊大樓的公設比差異會影響我的權益嗎？

是的，新舊大樓的公設比差異很大，會直接影響都更後的居住空間。早期公寓的公設比可能只有10%左右，但現代的新大樓公設比可能高達30%甚至35%以上。即使主建物坪數相同，但扣除高公設比後，實際可使用的室內空間會相對縮小。因此，在都更時，務必注意新建大樓的公設比，並將其納入權益評估。

Q3: 都更後的分回面積真的會比預期小嗎？

有可能。除了公設比外，還有容積率和都更獎勵等因素影響分回面積。政府為了鼓勵都市更新，通常會給予容積獎勵，但建商會將這些額外增加的坪數用於支付都更成本、銷售獲利等，並非完全用於增加住戶分回面積。 此外，建商的計算方式、協商的分配比例、以及潛在的合約陷阱，都可能導致住戶實際分回面積比預期小。因此，在都更過程中，務必審慎評估建商方案，並爭取自身權益。