獎勵容積怎麼算？都更容積獎勵計算公式與實務攻略

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都更容積獎勵是提升土地利用效率的關鍵，但「獎勵容積怎麼算？」卻讓許多人感到困惑。 以提供公共設施用地為例，公式並非簡單的乘法。 雖然指南提及「基準容積百分之十五為上限」，例如基準容積800平方公尺，可獲得的獎勵容積上限為800 15% = 120平方公尺，而非文中計算的125平方公尺。 實際計算需要考量多種因素，例如土地位置、都市計畫規定及所提供的公共設施類型，並非單一公式就能涵蓋。 建議地主和建商在規劃階段就應諮詢專業人士，仔細評估不同獎勵條件下的效益，並預估可能面臨的變數，才能精準計算，最大化容積獎勵，降低風險。 切記，準確的計算和周全的規劃，才能確保都更計畫順利進行，並取得最佳的土地利用效益。

這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)

1. 釐清基準容積： 在計算獎勵容積前，務必先確認您的基地「基準容積」為何。這涉及查閱都市計畫相關法規，了解您的土地在未申請任何容積獎勵前的容積率及計算方式。 基準容積是所有容積獎勵計算的基礎，釐清這個數值才能準確計算獎勵容積。 如有疑問，應諮詢專業的都市計畫或建築師。
2. 確認獎勵係數與上限： 不同類型的容積獎勵（例如提供公共設施用地、綠地等）擁有不同的獎勵係數及上限。 仔細閱讀相關法規，找出您欲申請的獎勵類型，確認其獎勵係數和法規規定的上限（例如：提供公共設施用地，獎勵上限通常為基準容積的15%）。切勿單純套用公式，忽略法規規範的上限限制。
3. 尋求專業協助，建立風險控管機制： 都更容積獎勵計算涉及複雜的法規與變數，單憑自身理解可能難以避免計算錯誤或政策變動的風險。建議在都更規劃初期就尋求專業的都市更新規劃師或相關顧問協助，進行全面的評估與計算，並建立完善的風險控管機制，以確保您能最大化容積獎勵效益，並降低潛在風險。

公共設施用地獎勵：獎勵容積怎麼算？

在都市更新的過程中，提供公共設施用地是一種常見且重要的容積獎勵方式。簡單來說，就是建商或地主如果願意提供土地作為公共設施使用，就可以獲得額外的容積獎勵。這不僅有助於改善都市機能，也能提升都更案的整體價值。但實際操作上，獎勵容積的計算方式往往讓人感到困惑。別擔心，接下來我將詳細解說這部分的計算公式與注意事項。

公共設施用地獎勵的法源依據

首先，我們要了解公共設施用地獎勵的法源依據。這主要來自於《都市更新條例》及其相關子法。這些法規明確規定了哪些類型的公共設施用地可以獲得容積獎勵，以及獎勵的上限。

以「協助取得及開闢都市更新事業計畫範圍內或其周邊公共設施用地」為例，這是一種常見的獎勵類型。根據相關規定，此類獎勵的上限通常是基準容積的15%。但要注意，這並非絕對的，實際獎勵額度還會受到其他因素的影響。

公共設施用地獎勵的計算公式

那麼，具體來說，公共設施用地獎勵該怎麼算呢？

其計算公式如下：

容積獎勵額度 = 基準容積 × 獎勵係數

• 基準容積：指的是在未申請任何容積獎勵的情況下，根據都市計畫法規所允許的建築容積。
• 獎勵係數： 則會根據你所提供的公共設施用地的種類、面積、以及對都市發展的貢獻度而有所不同。

舉例來說，假設您的都更案基地的基準容積為800平方公尺，而您計畫提供一部分土地作為鄰裏公園使用。經過評估後，相關單位認定您可以獲得基準容積15%的獎勵。那麼，您可以獲得的容積獎勵額度就是：

800 平方公尺 × 15% = 120 平方公尺

這意味著，您可以比原先多興建120平方公尺的樓地板面積。

影響獎勵額度的關鍵因素

雖然公式看似簡單，但在實際操作中，還有許多因素會影響最終的獎勵額度。這些因素包括：

• 基地位置： 不同的都市計畫地區，對於公共設施用地的需求程度不同，因此獎勵的標準也會有所差異。
• 周邊環境： 周邊環境的公共設施供給狀況，也會影響獎勵的評估。如果周邊公共設施已經充足，那麼即使提供公共設施用地，可能也無法獲得太高的獎勵。
• 都市計畫規定： 某些都市計畫可能會針對特定地區或特定類型的公共設施用地，訂定更嚴格或更寬鬆的獎勵標準。
• 提供的公共設施種類：不同種類的公共設施，給予的獎勵也不同。例如：提供社會福利設施，通常會比提供停車場獲得更高的獎勵。

如何最大化公共設施用地獎勵的效益

想要最大化公共設施用地獎勵的效益，您可以考慮以下策略：

• 事先與相關單位溝通： 在正式提出都更申請之前，先與都市計畫主管機關、都市更新審議委員會等單位溝通，瞭解他們對於公共設施用地的需求與期望，並據此調整您的計畫。
• 選擇最有利的公共設施類型： 根據基地的特性與周邊環境，選擇最能符合都市發展需求的公共設施類型，以提高獲得高額獎勵的機會。
• 尋求專業協助： 尋求具有豐富都更經驗的專業團隊協助，他們可以幫助您評估各種方案的效益，並擬定最佳的策略。

透過以上的說明，相信您對於公共設施用地獎勵的計算方式，已經有了更深入的瞭解。在進行都更規劃時，務必仔細評估各種因素，才能充分利用這項獎勵機制，為您的都更案創造更大的價值。

綠地、社會福利設施獎勵：獎勵容積怎麼算？

除了提供公共設施用地之外，在都市更新的過程中，提供綠地或社會福利設施，也是常見且重要的容積獎勵項目。這不僅能提升居住環境品質，更能促進社會公益。讓我們先來瞭解這類獎勵的計算方式與相關規定：

綠地獎勵

在都市更新案中，如果你的項目能夠提供更多的綠地，通常可以獲得容積獎勵。具體的計算方式會依照各地方政府的規定有所不同，但總體原則是：

• 獎勵依據：通常依據所提供的綠地面積、綠化程度、以及對周邊環境的貢獻度來評估。
• 計算公式：

  容積獎勵 = 基準容積 × 獎勵比例

  獎勵比例則會根據綠地規劃的具體情況而定。例如，設置開放式綠地供公眾使用，可能獲得更高的獎勵比例。

• 注意事項：
  • 提供的綠地必須符合都市計畫的相關規定，例如：綠覆率、植栽種類等。
  • 有些地方政府會要求綠地必須永續維護管理，才能獲得容積獎勵。
• 實例說明：假設你的都更案基準容積為1000平方公尺，你規劃了一片符合規定的開放式綠地，經評估可獲得5%的容積獎勵，那麼你將可額外獲得1000 5% = 50平方公尺的容積。

社會福利設施獎勵

提供社會福利設施是另一種常見的容積獎勵方式，這類設施包括：

• 託嬰中心
• 長照中心
• 身心障礙福利機構
• 公共托老中心

通過提供這些設施，都更案不僅能提升自身價值，更能回饋社會。

• 獎勵依據： 獎勵通常依據提供的社福設施的種類、規模、服務對象，以及對社區的貢獻度來評估。
• 計算公式：

  容積獎勵 = 基準容積 × 獎勵比例

  獎勵比例會根據社福設施的具體情況而定。例如，提供具備專業照護服務的長照中心，可能獲得更高的獎勵比例。

• 注意事項：
  • 提供的社福設施必須符合相關法規的標準，例如：建築安全、消防安全、衛生標準等。
  • 有些地方政府會要求社福設施必須委託專業機構營運管理，才能獲得容積獎勵。
  • 社福設施的產權歸屬和使用年限也可能影響容積獎勵的額度。
• 實例說明：假設你的都更案基準容積為1200平方公尺，你規劃了一間符合規定的託嬰中心，經評估可獲得8%的容積獎勵，那麼你將可額外獲得1200 8% = 96平方公尺的容積。

獎勵比例上限

需要注意的是，綠地獎勵和社會福利設施獎勵通常都有各自的上限，且兩者加總也可能存在總上限。務必仔細查閱當地政府的相關規定，並諮詢專業人士的意見，以確保你的規劃符合法規要求，並能最大化容積獎勵的效益。

此外，不同縣市對於綠地、社會福利設施的具體規定可能有所差異，建議參考各地方政府的都市更新相關法規。例如，您可以參考台北市都市更新及爭議處理審議會網站，以獲取更詳細的資訊(這是一個範例連結，請自行替換真實連結)。

容積獎勵上限：如何避免計算錯誤？

在都市更新的容積獎勵機制中，容積獎勵並非毫無上限。瞭解並正確計算容積獎勵的上限，是建商、地主及相關從業人員必須掌握的重要環節。錯誤的計算可能導致都更計畫延遲、甚至遭到否決，進而影響整體效益。以下將詳細說明容積獎勵上限的相關規定，以及避免計算錯誤的策略。

容積獎勵上限的種類

容積獎勵的上限可分為以下幾種類型，需要分別檢視：

• 法定容積上限：這是都市計畫法規中對於特定地區所規定的最高容積率。即使透過容積獎勵，總容積率也不能超過法定容積上限。
• 各項獎勵項目之上限： 不同的容積獎勵項目，例如提供公共設施用地、綠化等，通常有各自的獎勵上限比例。
• 總容積獎勵上限： 即使各項獎勵項目加總後未超過個別上限，仍可能因為總容積獎勵超過法定容積的一定比例（例如30%），而無法全額獲得。

常見的計算錯誤與風險

在實務操作中，以下是一些常見的容積獎勵計算錯誤，可能導致風險：

• 忽略法定容積上限： 未考量都市計畫法規對於該地區的法定容積上限，導致獎勵後的總容積超過限制。
• 誤解獎勵項目計算基準： 錯誤解讀各項獎勵項目的計算基準，例如以錯誤的土地面積或建物造價計算獎勵額度。
• 重複計算： 將同一貢獻重複計入不同獎勵項目，導致獎勵額度虛增。
• 未考量政策變動： 未即時掌握最新的法規修訂或政策變動，導致計算結果與現行規定不符。

如何避免計算錯誤，最大化容積獎勵效益？

為了避免計算錯誤，並在合法範圍內最大化容積獎勵效益，建議採取以下策略：

• 詳閱法規： 仔細研讀都市計畫法、都市更新條例及其相關子法，確保對相關規定有充分理解。
• 諮詢專業人士： 尋求具備豐富經驗的都市更新顧問、建築師或估價師的協助，進行專業評估與計算。
• 建立查覈機制： 建立嚴謹的計算查覈機制，確保所有數據來源正確、計算公式應用無誤。
• 隨時關注政策動態： 定期關注政府部門發布的最新政策資訊，並參與相關研討會或課程，隨時更新知識。
• 案例分析： 參考其他成功或失敗的都更案例，瞭解不同情境下容積獎勵的計算與應用，從中汲取經驗。

務必留意，容積獎勵的計算涉及複雜的法規與實務操作，建議尋求專業協助，以確保都更計畫的順利進行。

都更容積獎勵案例分析：獎勵容積怎麼算？

瞭解了各種類型的容積獎勵計算方式後，透過實際的案例分析，可以更深入地理解容積獎勵在都市更新中的應用，以及其對建商、地主及城市發展帶來的影響。以下將分享幾個不同情境下的都更容積獎勵案例，希望能幫助您更全面地掌握獎勵容積的計算與應用。

案例一：老舊社區改造與公共設施提升

假設位於台北市中心的一個屋齡超過30年的老舊社區，基準容積為每公頃600平方公尺。該社區透過都市更新，計畫提供以下公益設施以爭取容積獎勵：

• 協助開闢周邊公共設施：社區協助開闢了面積約500平方公尺的鄰裏公園，經評估工程費用為新台幣500萬元，土地取得費用為新台幣1000萬元。
• 提供社會福利設施：社區內設置了一間小型日間照護中心，樓地板面積為200平方公尺。

計算方式如下：

1. 公共設施獎勵容積：首先計算公共設施的獎勵容積。假設更新後二樓以上平均單價為每平方公尺新台幣20萬元，興建成本為每平方公尺新台幣5萬元，管銷費用為每平方公尺新台幣2萬元。
   公式為：(協助開闢都市計畫公共設施所需工程費＋土地取得費用＋拆遷安置經費＋管理維護經費) ×1.2倍╱(二樓以上更新後平均單價－興建成本－管銷費用)。 獎勵容積＝(5,000,000 + 10,000,000) 1.2 / (200,000 – 50,000 – 20,000) = 18,000,000 1.2 / 130,000 = 138.46 平方公尺。
2. 社會福利設施獎勵容積：社會福利設施的獎勵容積通常有額外的係數。假設該日間照護中心的獎勵係數為1.5，則獎勵容積為 200 1.5 = 300 平方公尺。
3. 總獎勵容積：將兩者加總，138.46 + 300 = 438.46 平方公尺。

這個案例顯示，透過提供公共設施和社會福利設施，該社區總共獲得了438.46 平方公尺的容積獎勵，這使得建商能夠在符合法規的前提下，興建更多的樓地板面積，提高經濟效益，同時也改善了社區的生活品質。

案例二：歷史建築保存與都市紋理維護

在另一個案例中，某建商計畫在台北市大稻埕地區進行都市更新，該地區擁有多棟具歷史價值的建築。為了保存這些歷史建築，建商與文化局合作，進行以下措施：

• 立面保存：保存了兩棟具有代表性的歷史建築立面，並進行修復。
• 開放空間：在基地內設置開放空間，展示歷史建築的相關資訊，供公眾參觀。

計算方式如下：

1. 保存維護費用：經專業評估，保存維護歷史建築的費用為新台幣800萬元。

公式為：保存維護所需經費×一點二倍╱（二樓以上更新後平均單價－興建成本－管銷費用）。

2. 獎勵容積：假設更新後二樓以上平均單價為每平方公尺新台幣22萬元，興建成本為每平方公尺新台幣6萬元，管銷費用為每平方公尺新台幣3萬元，獎勵容積＝8,000,000 1.2 / (220,000 – 60,000 – 30,000) = 9600000 / 130000 = 73.85平方公尺。

透過保存歷史建築，該建商獲得了約73.85平方公尺的容積獎勵。這個案例不僅成功保存了城市的歷史紋理，也讓建商在都市更新中獲得了額外的經濟效益，實現了文化保存與都市發展的雙贏。

案例三：綠建築設計與永續發展

某建商在新北市推動一個都市更新案，為了響應政府的綠建築政策，該建案採用了多項綠建築設計，包括：

• 綠化量指標：提高綠化覆蓋率，創造舒適的綠色環境。
• 日常節能指標：採用節能設備和建材，降低能源消耗。
• 水資源指標：設置雨水回收系統，節約用水。

計算方式如下：

1. 綠建築等級：該建案獲得了綠建築黃金級認證，可獲得基準容積5%的容積獎勵。
2. 基準容積：假設該基地的基準容積為每公頃500平方公尺，則容積獎勵為500 5% = 25平方公尺。

透過綠建築設計，該建商獲得了25平方公尺的容積獎勵。這個案例展現了都市更新與永續發展的結合，不僅提升了建築的環保性能，也為居民創造了更健康、更舒適的生活環境。

這些案例分析旨在說明，都市更新中的容積獎勵並非單純的數字遊戲，而是結合了公共利益、文化保存、環境永續等多重目標的綜合性策略。透過合理的獎勵容積計算與應用，可以為建商、地主及城市帶來多贏的局面。

獎勵容積怎麼算？結論

透過以上對於不同類型容積獎勵計算公式、影響因素及實務案例的深入探討，相信您對「獎勵容積怎麼算？」這個問題已有了更清晰的理解。 我們瞭解到，計算容積獎勵並非單純的代數運算，而是需要考量諸多變數，包含法規規定、基地條件、提供的公共設施類型及品質、以及地方政府的政策等等。 每個都更案的條件都獨一無二，因此沒有放諸四海皆準的單一公式能解答「獎勵容積怎麼算？」。

更重要的是，準確的計算與規避風險策略息息相關。 忽略法規限制或計算錯誤，都可能導致都更案的延宕甚至失敗，造成巨大的損失。 因此，我們建議地主與建商在進行都更規劃時，務必詳閱相關法規，諮詢專業人士進行評估，並建立嚴謹的計算查覈機制，以確保在合法合規的前提下，最大化容積獎勵的效益。

記住，成功的都更案，是建商、地主、政府及居民多方利益的平衡與整合。 掌握正確的容積獎勵計算方法，是實現這一目標的關鍵步驟。 希望藉由本文，能協助您在未來面對「獎勵容積怎麼算？」時，能更有自信地應對挑戰，並在都更項目中取得最佳成果。

獎勵容積怎麼算？ 常見問題快速FAQ

Q1. 公共設施用地獎勵的計算公式是什麼？基準容積15%的上限是怎麼計算的？

公共設施用地獎勵的計算公式是：容積獎勵額度 = 基準容積 × 獎勵係數。其中，基準容積是指未申請任何容積獎勵的情況下，依都市計畫法規允許的建築容積；獎勵係數則根據所提供的公共設施用地的種類、面積、以及對都市發展的貢獻度而定。

例如，若基準容積為800平方公尺，且您提供的公共設施用地符合「協助取得及開闢都市更新事業計畫範圍內或其周邊公共設施用地」此類獎勵，且獎勵係數為15%，則可獲得的容積獎勵上限為 800平方公尺 × 15% = 120平方公尺。 15% 是獎勵係數的上限，並不是直接的計算結果。 實際的獎勵係數需要根據地方政府的相關規定及評估結果決定。 因此，單純以基準容積乘以15%並非正確的計算方式，必須參考當地政府的相關規範。

Q2. 影響公共設施用地獎勵額度的因素有哪些？如何最大化獎勵效益？

影響公共設施用地獎勵額度的因素包括基地位置、周邊環境、都市計畫規定和提供的公共設施種類。基地位置越重要、周邊公共設施不足、都市計畫有更嚴格的規定，以及提供更符合需求的公共設施類型，往往會獲得更高的獎勵係數。

要最大化獎勵效益，建議在規劃階段就與相關單位充分溝通，瞭解當地對於公共設施的需求，並選擇最有利的設施類型，以提高獲得高額獎勵的機會。 此外，尋求專業團隊的協助，進行評估及策略制定，是確保規劃符合法規並最大化效益的重要步驟。

Q3. 綠地或社會福利設施獎勵的計算方式與注意事項有哪些？是否存在總獎勵上限？

綠地或社會福利設施獎勵的計算方式與公共設施用地獎勵類似，皆以容積獎勵額度 = 基準容積 × 獎勵比例計算。獎勵比例則根據提供的設施種類、規模、以及對社區的貢獻度而定。

需要注意的是，不同類型的設施，所獲得的獎勵比例可能不同。此外，綠地或社會福利設施獎勵通常也有各自的上限，且兩者加總後可能仍有總獎勵上限。 因此，務必仔細查閱當地政府的相關規定，並諮詢專業人士的意見，以確保規劃符合法規要求，並能最大化容積獎勵的效益。 不同縣市對於綠地、社會福利設施的具體規定可能有所差異，請參考各地方政府的都市更新相關法規。