賣房時需要繳納哪些稅費？完整攻略：房地合一稅、土增稅全解析！

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想了解賣房時需要繳納哪些稅費？ 這確實是所有賣房者最關心的問題。除了最常聽到的房地合一稅和土地增值稅之外，還有哪些容易被忽略的稅費呢？這份攻略將深入解析您在賣房時可能需要負擔的各項稅務，從房地合一稅的計算方式、自用住宅優惠稅率的適用條件，到土地增值稅的節稅技巧，都會有詳盡的說明。

許多賣房者往往在交易完成後才驚覺稅負比預期的高出許多，這往往是因為缺乏事先的稅務規劃。因此，建議您在準備賣房前，務必先了解各項稅費的計算方式，並評估自身是否符合相關稅務優惠的條件。此外，不同持有年限、房屋取得方式（例如繼承或贈與）都會影響稅負，不可不慎。透過這份攻略，您可以更清楚地掌握賣房稅務的眉角，避免因不熟悉規定而影響自身的財務規劃。

這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)

1. 賣房前務必試算房地合一稅： 房地合一稅是賣房時的大宗稅費，持有時間直接影響稅率。 使用「賣出價格 – 取得成本 – 相關費用」算出房地產交易所得，再根據持有年限（2年內45%、2-5年35%、5-10年20%、10年以上15%）試算應納稅額，提早掌握稅負金額。
2. 檢視是否符合自用住宅優惠稅率： 若符合「個人或其配偶、未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記並實際居住連續滿6年、交易前6年內無出租營業、且6年內未曾適用優惠」等條件，可享400萬免稅額及超過部分10%優惠稅率。 務必確認戶籍與居住事實，並備妥相關證明文件。
3. 留意房屋取得方式與重購退稅： 若房屋是繼承或贈與取得，取得成本認定方式不同，可能影響房地合一稅。 此外，出售自用住宅後，若在2年內重購自用住宅，可申請重購退稅。 務必諮詢專業人士，確認是否適用，並妥善保存相關文件。

房地合一稅：賣房時的重頭戲！

房地合一稅，顧名思義，就是將房屋和土地合併起來計算的所得稅。 這是自2016年1月1日起實施的新制，適用於2016年1月1日以後取得的房地產交易。簡單來說，如果您的房屋是在2016年以後買的，那麼賣房時的獲利就要按照房地合一稅的規定來課徵。

房地合一稅的課徵對象

• 個人： 只要是出售2016年1月1日以後取得的房屋、土地，都需要申報房地合一稅。
• 營利事業： 公司法人出售2016年1月1日以後取得的房地產，也適用房地合一稅的規定。
• 預售屋： 交易預售屋，也屬於房地合一稅的課徵範圍。
• 股份或出資額： 符合一定條件的股份或出資額交易，如果股權或出資額價值有50%以上是由國內房地產構成，也必須納入房地合一稅的課徵範圍。

房地合一稅如何計算？

房地合一稅的計算基礎是「房地產的交易所得」，也就是「賣出價格」減掉「取得成本」和「相關費用」後的餘額。相關費用包含仲介費、代書費等。

應納稅額 = ( 賣出價格 – 取得成本 – 相關費用 ) 適用稅率

其中：

• 賣出價格： 指的是出售房地產的實際成交價格。
• 取得成本： 指的是當初購買房地產的成本，包括房屋及土地的價款、契稅、印花稅、代書費、仲介費等。
• 相關費用： 指的是在出售房地產過程中產生的必要費用，例如仲介費、代書費、清潔費、搬運費等。

房地合一稅的稅率

房地合一稅的稅率是根據持有時間長短而有所不同：

• 持有期間在2年以內： 稅率為45%。
• 持有期間超過2年，未滿5年： 稅率為35%。
• 持有期間超過5年，未滿10年： 稅率為20%。
• 持有期間超過10年： 稅率為15%。

舉例：

王先生在2020年以1000萬元的價格買入一間房屋，2025年以1500萬元的價格賣出。假設相關費用為30萬元，則王先生的房地交易所得為1500萬 – 1000萬 – 30萬 = 470萬元。由於王先生持有房屋超過5年，未滿10年，因此適用20%的稅率，應繳納的房地合一稅為470萬 20% = 94萬元。

自用住宅的優惠稅率

為了照顧自住者，房地合一稅針對符合一定條件的自用住宅提供了優惠稅率。 如果符合以下條件，可以享有400萬元的免稅額，超過400萬元的部分則按10%的優惠稅率課徵：

• 個人或其配偶、未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記，並實際居住連續滿6年。
• 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
• 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本項優惠規定。

提醒您：

• 務必保留所有買賣房地產的相關文件，包括買賣契約書、付款證明、費用收據等，以便在申報房地合一稅時作為憑證。
• 如果您不確定自己是否符合自用住宅的優惠條件，或對房地合一稅的計算方式有疑問，建議尋求專業的不動產稅務顧問或會計師的協助。
• 若房屋是繼承或受贈取得，成本認定方式與一般買賣不同，應特別注意。 繼承或贈與取得的房產，其取得成本是以繼承或受贈與時的房屋評定現值及公告土地現值來計算，而非被繼承人或贈與人當初購屋的價格，這可能會導致產生較高的房地合一稅。
• 若符合重購退稅的條件，可以申請退回部分或全部的房地合一稅。 重購退稅是指在出售自用住宅後，在一定期間內（通常是2年）又重新購買自用住宅，可以申請退回已繳納的房地合一稅。

持有期間不同，賣房時需要繳納哪些稅費？

房地產交易中，持有期間長短對於稅費的計算有著顯著的影響。不論是房地合一稅或是土地增值稅，持有時間都會影響稅率及相關優惠的適用。以下將針對不同稅費，詳細說明持有期間的影響：

一、房地合一稅：持有時間越長，稅率越低

房地合一稅是針對2016年1月1日以後取得的房地產，在出售時所產生的獲利課徵的稅賦。其稅率會根據持有時間而有所不同：

• 持有2年以內：稅率為45%。
• 持有超過2年未滿5年：稅率為35%。
• 持有超過5年未滿10年：稅率為20%。
• 持有超過10年：稅率為15%。

從上述稅率可見，持有時間越長，房地合一稅的稅率就越低。因此，對於房產投資者而言，持有時間的規劃是節稅的重要策略之一。舉例來說，若您預期房產在短期內會有增值空間，但持有時間不滿兩年，則可能需要繳納高達45%的房地合一稅。此時，若能將持有時間拉長至超過兩年，便可將稅率降低至35%，有效降低稅負。

二、土地增值稅：長期持有有減徵

土地增值稅是對土地自然增值部分所課徵的稅賦。雖然土地增值稅的稅率級距與持有時間沒有直接關聯，但長期持有土地可以享有減徵優惠。依據土地稅法第33條，持有土地時間越長，可減徵的比例越高：

• 持有土地20年以上：就其土地增值稅超過最低稅率部分減徵20%。
• 持有土地30年以上：就其土地增值稅超過最低稅率部分減徵30%。
• 持有土地40年以上：就其土地增值稅超過最低稅率部分減徵40%。

舉例來說，假設一塊土地增值稅額為100萬元，若持有超過40年以上，則可減徵40%，只需繳納60萬元的土地增值稅，節省了40萬元的稅負。

三、自用住宅優惠稅率：設籍時間是關鍵

若出售的是符合自用住宅條件的房產，則房地合一稅可適用較低的10%優惠稅率，土地增值稅亦可適用自用住宅用地稅率。然而，要適用自用住宅優惠稅率，除了符合其他條件外，設籍時間也是重要的考量因素。通常需要設籍滿一定期間（例如6年）才能適用。此外，出售前五年內，無出租或供營業使用也是重要的條件。詳細的自用住宅優惠稅率適用條件，建議參考財政部稅務入口網相關說明。

四、重購退稅：持有期間與退稅額度

為鼓勵民眾換屋，政府提供重購退稅的優惠。若在出售自用住宅後，於一定期間內（通常為2年）重購自用住宅，則可申請退還部分或全部的房地合一稅或土地增值稅。退稅額度會依據重購房屋的價格高低而有所不同，若重購房屋的價格高於出售房屋，則可全額退稅；反之，則按比例退稅。關於重購退稅的詳細規定與申請方式，可參考財政部官方網站。

提醒： 稅法規定繁瑣，且可能隨時修訂。建議在進行房地產交易前，諮詢專業的不動產稅務顧問或會計師，以確保自身權益，並做出最有利的稅務規劃。

不同持有期間，賣房時需要繳納哪些稅費？

賣房時，持有期間的長短會直接影響您需要繳納的稅費種類和稅率。簡單來說，持有時間越短，政府認為您有短期炒房的嫌疑，因此稅率會比較高。以下將針對不同持有期間的房產，詳細解析其稅務差異：

短期持有（2年以內）

如果您在取得房產後2年內就出售，將會被視為短期交易，適用較高的房地合一稅率：

• 持有1年以內：房地合一稅率為45%。
• 持有超過1年未滿2年：房地合一稅率為35%。

這意味著，如果您在短期內賣房獲利，將有相當比例的利潤會被作為稅金繳納。因此，短期持有房產的稅務成本相對較高，在進行投資決策時需要特別留意。

中期持有（2年以上，5年以內）

持有房產超過2年但未滿5年出售，房地合一稅率會有所降低：

• 房地合一稅率為20%。

相較於短期持有，中期持有的稅負壓力較小，但仍然需要仔細規劃，才能最大化您的收益。此外，如果您符合自用住宅的條件，即使持有期間在此範圍內，仍有機會適用較低的稅率，這部分我們稍後會詳細說明。

長期持有（5年以上，10年以內）

當您持有房產超過5年，稅率會更優惠：

• 房地合一稅率為20%。

長期持有除了稅率上的優勢外，還有機會適用自用住宅優惠稅率，進一步降低稅負。但

超長期持有（超過10年以上）

若房產是2016年後取得，持有超過10年，稅率依然維持在20%。但如果是2015年以前取得的房產，則適用舊制，也就是財產交易所得稅，計算方式和房地合一稅不同，通常稅負會較輕。建議諮詢專業會計師或稅務顧問，評估哪種方式對您更有利。也可以參考財政部稅務入口網的相關說明。

自用住宅優惠稅率

無論持有期間長短，只要符合自用住宅的條件，就有機會適用10%的優惠稅率，且課稅所得400萬以下免稅，超過部分才課徵10%。但

總結來說，持有期間是影響賣房稅費的重要因素。建議您在賣房前，仔細評估持有期間，並瞭解相關的稅務規定，才能做出最有利的決策。同時，也別忘了考慮自用住宅優惠稅率的可能性，這將有助於大幅降低您的稅負。

賣房時需要繳納哪些稅費？申報前的準備

在您滿懷期待準備出售房產之際，除了關注房價波動和買家意願外，稅務申報絕對是不可忽略的關鍵環節。充分的事前準備不僅能讓您更從容地面對申報流程，更能有效降低稅務風險，確保自身權益。究竟在賣房申報前，我們需要做哪些準備呢？

一、 確認適用稅制及稅率

首先，您需要釐清您的房產適用哪種稅制，這會直接影響到您的稅務計算方式：

• 房地合一稅：2016年1月1日以後取得的房產，適用房地合一稅。稅率會根據持有時間而有所不同，持有時間越短，稅率越高。
• 舊制財產交易所得稅：2015年12月31日以前取得的房產，適用舊制財產交易所得稅。

確認適用稅制後，請務必瞭解稅率。房地合一稅的稅率分為五種：

• 持有期間一年以內：45%
• 持有期間超過一年，未逾二年：35%
• 持有期間超過二年，未逾五年：20%
• 持有期間超過五年，未逾十年：15%
• 持有期間超過十年：10%

舊制財產交易所得稅則併入綜合所得稅申報，適用綜合所得稅率。您可以在財政部稅務入口網查詢相關資訊，以確保稅率的正確性。關於房地合一稅，您可以參考財政部稅務入口網的房地合一專區。

二、 蒐集並整理相關文件

在申報賣房稅費時，您需要準備一系列的文件，以供稅務機關查覈。以下為常見的應備文件：

• 買賣契約書：這是證明您出售房產的重要文件，上面記載了買賣雙方的基本資料、交易價格、付款方式等重要資訊。
• 房屋及土地所有權狀影本：證明您對該房產擁有所有權。
• 身分證影本： 驗證您的身分。
• 成本相關證明文件：例如當初取得房屋的成本（買入價格、契稅、印花稅、仲介費等）、裝修費用（需有明確的支出證明）。這些文件可以幫助您降低您的房地合一稅。
• 費用相關證明文件：例如仲介費、代書費等，同樣可以作為扣除額，降低您的稅負。
• 重購自用住宅證明文件：如果您符合重購自用住宅退稅的條件，請準備相關證明文件，例如戶籍謄本、新購房屋的產權證明等。
• 其他相關文件：例如繼承或贈與取得的房屋，需要提供相關證明文件。

建議您將這些文件妥善整理，並影印備份，以方便申報時使用。

三、 試算稅額，預估稅負

在正式申報前，您可以先自行試算稅額，以預估您的稅負。您可以利用國稅局提供的試算工具，或參考相關的稅務資訊網站。透過試算，您可以事先了解大概需要繳納多少稅費，並做好資金準備。如果對於試算結果有疑問，建議諮詢專業的稅務顧問。

四、 瞭解各項稅務優惠的適用條件

政府為了鼓勵自住，通常會提供一些稅務優惠。例如：

• 自用住宅優惠稅率：如果您出售的是自用住宅，且符合相關條件，可以適用較低的稅率。
• 重購自用住宅退稅：如果您在出售自用住宅後，在一定期間內重購自用住宅，可以申請退還部分或全部的已繳納稅款。

在申報前，請務必詳細瞭解各項稅務優惠的適用條件，並確認您是否符合資格。若符合資格，請備妥相關證明文件，以確保您的權益。
自用住宅的認定標準相當嚴格，您可以參考財政部對於自用住宅的相關說明。

五、 諮詢專業人士的意見

不動產稅務涉及的法規相當複雜，如果您對相關規定不熟悉，或遇到特殊情況，建議尋求專業的不動產稅務顧問或會計師的協助。他們可以根據您的具體情況，提供專業的稅務規劃建議，幫助您節稅並降低風險。

透過充分的事前準備，您可以更順利地完成賣房稅費的申報，並確保自身權益。祝您賣房順利！

賣房時需要繳納哪些稅費？結論

總而言之，賣房時需要繳納哪些稅費？ 這個問題並沒有一個簡單的答案，因為它取決於許多因素，包含您的持有期間、房屋取得方式，以及是否符合自用住宅的條件等等。從房地合一稅到土地增值稅，每一項稅費的計算方式都可能影響您的最終收益。

請務必記住，預先規劃是降低稅負的關鍵。 在您正式出售房產前，花時間瞭解賣房時需要繳納哪些稅費？，並評估自身是否符合相關優惠的條件，將能有效避免不必要的稅務風險。 如果您遇到任何複雜的稅務問題，請不要猶豫，立即尋求專業的不動產稅務顧問或會計師的協助。 他們的專業知識能為您提供最合適的稅務規劃建議，確保您的權益，並最大化您的賣房收益。

祝您賣房順利，一切都能按照您的規劃進行！

賣房時需要繳納哪些稅費？ 常見問題快速FAQ

Q1：我2017年買的房子，今年賣掉，請問要繳哪些稅？房地合一稅要怎麼算？

Q2：我想要申請自用住宅優惠稅率，需要符合哪些條件？如果我戶籍遷出去了幾個月，還算符合資格嗎？

申請房地合一稅的自用住宅優惠稅率，主要需符合以下條件：

• 個人或其配偶、未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記，並實際居住連續滿6年。
• 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
• 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本項優惠規定。

戶籍遷出幾個月是否影響資格，需要視具體情況判斷。重點在於是否實際居住連續滿6年。如果您只是短暫遷出，例如出差或旅遊，但房屋仍然維持自住使用，則可能還可以符合資格。但如果遷出期間房屋有出租或供營業使用，則可能就不符合資格。建議您諮詢專業的不動產稅務顧問，提供更詳細的資訊，以便他們評估您的情況。

Q3：我爸媽過世後留下一間房子給我，現在想賣掉，請問房地合一稅要怎麼計算？成本要怎麼認定？

繼承取得的房產，在計算房地合一稅時，成本認定方式與一般買賣不同。繼承取得的房產，其取得成本是以繼承時的房屋評定現值及公告土地現值來計算，而非被繼承人（您的父母）當初購屋的價格。這通常會導致您的房地交易所得增加，進而產生較高的房地合一稅。建議您可以先查詢繼承時的房屋評定現值及公告土地現值，試算一下稅額。另外，繼承取得的房產也可能涉及遺產稅的問題，建議一併諮詢專業的稅務顧問，進行通盤考量。