109年起疫情肆虐，承租人如何高效爭取租金調降？

109年起新冠疫情肆虐，造成全球經濟動盪，台灣也深受其害。 疫情期間，許多承租店家幾乎沒有營業收入，面臨嚴峻的生存挑戰。 他們能否以「情事變更」訴請法院判令房東調降租金？答案是：有可能，但並非必然成功。 政府雖在109年推出紓困措施，但疫情對部分產業的衝擊，例如觀光業（據研究，2020年損失產值超過6000億元，降幅超過50%），遠超乎想像，導致許多店家嚴重財務困難。 因此，能否成功調降租金，取決於能否證明：疫情導致的營業額損失已達「重大的情事變更」，使維持原狀租金顯失公平，且承租人已積極採取減輕損失措施。 建議承租人應蒐集充分證據，例如政府公布的疫情警戒等級、停業證明、營業額大幅下降的財務報表等，並積極與房東協商，尋求和解。 若協商破裂，則應諮詢專業法律意見，評估訴訟勝算，並做好充分準備。 簽約時，更應仔細審閱租賃契約，預先約定不可抗力條款，以避免日後糾紛。

這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)

1. 積極蒐證，爭取調降租金： 109年新冠疫情期間，若因疫情導致營業額大幅下降甚至停業，欲依民法第240條「情事變更」請求調降租金，務必蒐集充分證據，包含政府公布的疫情警戒等級、停業證明、營業額大幅下降的財務報表等，證明疫情造成重大損失，且維持原狀租金顯失公平。 此證據需能清楚顯示疫情與營業損失的直接因果關係。
2. 協商優先，尋求雙贏： 在訴訟前，應優先與房東協商，嘗試達成和解。準備充分的證據資料，清楚表達自身困境，並提出具體的租金調降方案，增加協商成功的機會。善用溝通技巧，理解房東立場，尋求雙贏的解決方案，可節省時間和成本。
3. 專業協助，降低風險： 若協商破裂，需尋求專業法律諮詢，評估訴訟勝算。律師能提供客觀評估，協助準備更完善的證據，並制定有效的訴訟策略，提升勝訴機率。簽訂租賃契約前，更應仔細審閱條款，尤其注意不可抗力條款，預先規範租金調整機制，以降低未來糾紛風險。

疫情衝擊下，租金調降的法律途徑

109年起的新冠疫情，對全球經濟造成巨大衝擊，許多承租店家因疫情管制措施而被迫停業或營業額大幅銳減，面臨嚴重的經濟困境。在租金壓力下，許多承租人尋求法律途徑調降租金，以期減輕負擔，維持生計。然而，要成功爭取租金調降並非易事，需要了解相關法律規定及策略，並妥善準備相關證據。

主要法律途徑為「情事變更」，依據民法第240條規定，契約成立後，因不可抗力或其他非可歸責於當事人的事由發生重大的情事變更，致使契約維持原狀顯失公平時，當事人得請求法院變更或解除契約。在疫情衝擊下，承租人以此為由請求調降租金，需要證明以下幾個關鍵要素：

一、證明疫情造成「不可抗力或非可歸責事由」

新冠疫情本身即屬不可抗力，這是相對容易證明的一環。然而，承租人仍需積極蒐集證據，例如：

• 政府公佈的各級疫情警戒等級及相關公告；
• 營業場所的停業證明或營業受限證明文件，例如縣市政府核發的停業證明、相關公文等；
• 營業額大幅下降的財務報表，包含營業收入明細、損益表、銀行往來紀錄等，需明確呈現疫情期間的營業額與疫情前相比的巨大落差；
• 其他佐證資料，例如媒體報導、顧客減少的數據記錄、因疫情造成的額外支出等。

這些證據必須完整呈現疫情對其營業造成之重大負面影響，而非單純的經營不善。

二、證明「重大的情事變更」

單純的營業額下降不足以構成「重大的情事變更」，承租人需要證明其營業收入的損失已嚴重影響其繼續履行租賃契約的能力。這需要更進一步地佐證其財務困境，例如：

• 提供銀行貸款餘額證明或財務狀況說明，證明其已負債累累，難以負擔原租金；
• 說明因無法支付租金而可能面臨的後果，例如遭房東提告、被強制執行等；
• 說明已盡力尋求其他資金來源，例如申請政府紓困貸款，但仍無法彌補損失；
• 提出未來營運規劃及預測，說明若無法調降租金，將面臨倒閉風險。

承租人需要盡可能地將自己的困境具體化、量化，讓法院清楚看見疫情對其造成之重大且難以承受的經濟壓力。

三、證明「顯失公平」

這是爭取租金調降成功的關鍵。法院會綜合考量多項因素，例如：

• 租金金額：與市場行情相比是否過高？
• 市場行情：同類型店面在疫情期間的租金調整情況如何？
• 雙方當事人的經濟能力：承租人因疫情造成的經濟損失程度與房東的經濟狀況。
• 租賃契約內容：契約中是否有關於不可抗力或疫情的相關約定？

承租人需要證明，在疫情的衝擊下，維持原租金契約顯然對其不公平，而調降租金是恢復契約公平性的必要措施。

除了上述三點，積極的減輕損失措施也是法院審酌的重要因素。承租人應積極尋求政府援助、調整經營策略、開發新客源等，以證明其已盡力減輕損失，增加勝訴的可能性。然而，即使準備充分，訴訟仍存在風險，因此，在訴訟前，尋求專業法律諮詢，評估自身情況，並嘗試與房東協商，往往是更有效率且成本較低的解決途徑。

「情事變更」訴訟勝算分析

承租人基於「情事變更」向法院請求調降租金，其勝算並非百分百，而是取決於多項因素的綜合考量。 單純依靠疫情衝擊作為訴訟依據，並不足以保證勝訴。法院會審慎評估所有證據，並依據民法第240條的規定，判斷是否符合「情事變更」的要件，以及是否達到「顯失公平」的程度。以下針對影響勝算的關鍵因素進行深入分析：

證據準備的充分性

證據是勝訴的基石。承租人必須準備充分且具有說服力的證據，證明其符合「情事變更」的要件。這不僅僅是簡單地提交疫情警戒等級公告，更需要呈現具體且量化的損失。以下是一些重要的證據類型：

• 營業額大幅下降的財務報表：需包含疫情前後的完整財務數據，並明確指出營業額下降的幅度及原因與疫情的關聯性。單純的口頭陳述或模糊的數據不足以說服法院。
• 政府公佈的疫情警戒等級及相關管制措施：證明疫情期間政府實施的管制措施對其營業造成直接影響。
• 營業場所停業證明或限制營業證明：例如，政府發布的停業令或限制營業人數的公文。
• 其他佐證資料：例如，顧客減少的數據、商品滯銷的記錄、銀行貸款申請證明(顯示財務困難)、減租申請被拒絕的證明等等，這些都能強化證據的說服力。
• 專家證人證詞：若能邀請相關領域的專家（例如會計師、經濟學家）出庭作證，說明疫情對其行業的衝擊，也能提升勝訴機率。

法院會仔細審閱這些證據，並評估其真實性與關聯性。證據越充分、越具體、越能證明損失與疫情的因果關係，勝算就越高。

租賃契約的條款內容

租賃契約是雙方權利義務的約定。契約中是否有關於不可抗力、疫情影響、租金調整機制等相關條款，將直接影響法院的判決。若契約中已針對疫情或類似情事預先約定租金調整機制，則法院會依據契約條款進行判決。反之，若契約中沒有相關約定，則法院會依據民法第240條進行判斷，但承租人需要承擔更高的舉證責任。

市場行情的影響

市場行情是法院判斷「顯失公平」的重要參考因素。法院會參考同類型店面的租金行情，評估該租金是否過高。如果承租人能證明，在疫情期間，同類型店面的租金已普遍下調，而房東卻堅持維持高租金，則更容易證明契約維持原狀顯失公平。反之，如果市場租金行情相對穩定，則承租人需要提供更強力的證據來證明其損失已嚴重影響其生存。

房東的協商態度

訴訟並非解決租賃糾紛的唯一途徑。在訴訟前，承租人應積極與房東進行協商，尋求雙方都能接受的解決方案。如果房東願意協商，並願意適度調降租金，則可避免曠日費時的訴訟，降低雙方成本。然而，協商的成功與否，取決於雙方的誠意與妥協意願。

總而言之，「情事變更」訴訟的勝算並非絕對，需要承租人積極準備證據，充分掌握相關法律知識，並審慎評估自身情況。建議承租人尋求專業法律諮詢，以提高勝訴的機率，並在訴訟前優先考慮協商解決的可能性。 即使最終選擇訴訟，也應做好持久戰的準備，因為訴訟過程繁複，時間成本也相當高。

疫情下租約協商：成功關鍵

在新冠疫情肆虐期間，許多承租店家面臨營收銳減甚至停業的困境，單純依靠訴訟途徑爭取租金調降，不僅曠日費時，且勝算難卜。因此，積極與房東進行協商，往往是更有效率且成本較低的解決方案。然而，成功的協商並非易事，需要承租人掌握一定的技巧和策略。

做好充分準備，展現誠意

協商前，承租人必須做好充分的準備工作。這包括蒐集所有能證明疫情對其業務造成重大影響的證據，例如：政府公佈的疫情警戒等級、營業場所的停業證明、營業額大幅下降的財務報表、銀行貸款記錄、以及已採取的減損措施等。這些證據將有助於說服房東，讓協商過程更順利。

此外，展現誠意也是成功的關鍵。承租人應以理性、積極的態度與房東溝通，避免情緒化或強硬的言詞。建議承租人可以提出具體的租金調降方案，例如：提出分期付款、調整租期、或在疫情過後逐步恢復原租金等。同時，展現承租人經營的穩定性及長期合作的意願，可以提升房東的信任感，增加協商成功的機率。

善用溝通技巧，尋找雙贏方案

有效的溝通技巧是協商成功的關鍵。承租人應清楚地表達自己的困難，並以同理心理解房東的立場。試著站在房東的立場思考，瞭解房東的顧慮，例如：空置率風險、房屋貸款壓力等等。如此一來，才能找到雙方都能接受的解決方案。

溝通過程中，可以使用一些技巧，例如：積極聆聽房東的意見、提出具體的解決方案、並展現彈性。切忌以強硬的態度要求房東讓步，反而應該尋求一個雙贏的局面。例如，可以提出以延長租約或提供其他條件來交換租金的減免，讓房東感受到長期合作的好處。

尋求專業協助，提升協商效率

如果承租人缺乏協商經驗或對相關法律規定不甚瞭解，建議尋求專業人士的協助。例如，可以委託律師或專業的租賃仲介協助協商，他們可以提供專業的意見和策略，提高協商的成功率。

專業人士可以協助承租人準備相關文件、擬定協商策略、以及在協商過程中提供法律上的建議，避免承租人因缺乏經驗而做出不利於自身的決定。同時，專業人士的介入也能讓協商過程更為正式和有效率，減少不必要的爭議。

記錄協商過程，保障自身權益

無論協商結果如何，都應妥善記錄整個協商過程。這包括：協商日期、參與人員、協商內容、以及達成協議的細節等。如果有書面協議，則應仔細閱讀並確認所有條款，確保自身權益得到保障。

詳細的記錄不僅可以作為日後發生爭議時的證據，也可以幫助承租人檢討協商過程中的優缺點，為未來的協商提供參考。如果協商未能達成共識，這些記錄也能作為訴訟的依據。

總結來說，疫情下租約協商的成功關鍵在於充分準備、積極溝通、尋求專業協助以及妥善記錄。唯有如此，才能在兼顧自身權益的同時，與房東達成雙贏的局面，有效解決租賃糾紛。

成功案例與實務建議

在新冠疫情期間，許多承租人透過「情事變更」訴訟或協商成功調降租金，但這些成功案例並非全然相同，其關鍵在於承租人如何有效地呈現自身困境與蒐集相關證據。以下將分享一些成功案例的共通點，並提供實務上的建議，協助讀者提升爭取租金調降的成功率。

成功案例的共通特徵：

• 充分的證據準備：成功案例中的承租人，通常能提供完整的財務資料，例如：營業額大幅下降的財務報表(包含稅籍資料)、銀行貸款證明、信用卡刷卡明細等，佐證其營業收入因疫情而遭受嚴重損失。此外，他們也提供政府公佈的疫情警戒等級、營業場所的停業證明或相關政府管制公告，證明損失與疫情間的直接因果關係。 有些案例甚至包含了顧客減少的統計數據、宣傳活動的成效報告，以更全面地展現其經營困境。
• 精準的法律策略：成功案例的承租人，大多尋求專業法律諮詢，並依據自身情況選擇最有效的法律策略。例如，有些案例選擇透過「情事變更」訴訟爭取租金減免，有些則選擇與房東協商，並在協商過程中運用法律知識，爭取更有利的條件。 這也意味著單純的訴訟並非唯一途徑，策略選擇需考量自身情況與房東的態度。
• 展現積極的減損措施：這些案例中，承租人通常已積極採取措施減輕損失，例如申請政府紓困貸款、調整經營策略(例如轉型線上銷售)、積極尋求其他財務支援等。這些積極作為，能向法院或房東展現其負責任的態度，提升爭取租金調降成功的可能性。
• 明確的損失評估：成功案例中的承租人，通常能清楚地評估自身因疫情造成的損失，並以具體數據呈現。他們不僅僅是陳述「生意不好」，而是能用數據證明營業額下降的幅度、損失金額以及對其生計的影響，讓法院或房東能更直觀地理解其困境。
• 善用市場行情資訊：部分成功案例，承租人能提供同類型店面租金行情的資料，證明原租金已高於市場行情，進而加強「顯失公平」的論點。這需要承租人付出額外的努力蒐集市場資料，例如參考不動產仲介的資料、相關產業的市場報告等。

實務建議：

一、 及早蒐集證據：從疫情發生初期就開始記錄營業額、成本、政府公告等相關資料，建立完整的證據檔案。這些資料將成為日後協商或訴訟的重要依據。

二、 尋求專業法律協助：專業律師能提供客觀評估，制定合適的法律策略，並協助準備相關法律文件。切勿自行處理，以免錯失最佳時機或因程序瑕疵而影響訴訟結果。

三、 嘗試協商：在訴訟前，應先嘗試與房東協商，表達自身困境，並提出合理的租金調降方案。 協商過程中，應保持理性溝通，並提供充分的證據支持自己的主張。

四、 注意租賃契約條款：仔細閱讀租賃契約，瞭解其中關於不可抗力、租金調整機制等相關約定，這些條款將影響後續的協商或訴訟。

五、 積極尋求政府協助：瞭解政府提供的紓困措施及相關補助，並積極申請，這些措施能減輕財務壓力，並提升協商或訴訟的勝算。

六、 持續記錄所有溝通紀錄：無論是書面或是口頭溝通，都應詳細記錄時間、內容及參與者，這些紀錄將成為日後的重要證據。

總而言之，在疫情期間爭取租金調降，需要承租人積極主動，做好充分準備，並尋求專業協助。 透過有效的策略和證據，才能提升爭取租金調降的成功率。

109年起新冠疫情肆虐，造成全球經濟動盪包含台灣也不例外。疫情爆發期間，導致承租店面的承租人幾乎沒有營業收入，能否以「情事變更」提訴判令房東調降房租？結論

109年起的新冠疫情，對全球經濟造成前所未有的衝擊，台灣也深受其害。疫情爆發期間，許多承租店家幾乎沒有營業收入，生存面臨巨大挑戰。 許多人因此詢問，能否以「情事變更」為由，向法院提訴，請求房東調降房租？

綜上所述，答案並非絕對的「是」或「否」。 能否成功以「情事變更」訴請調降租金，取決於承租人能否充分證明疫情造成的損失符合民法第240條規定的要件，包含「不可抗力或非可歸責事由」、「重大的情事變更」以及「顯失公平」。 這需要承租人準備充分的證據，例如詳細的財務報表、政府相關公告、停業證明等，並清楚呈現疫情與營業損失之間的直接因果關係。 更重要的是，承租人需要展現積極減輕損失的作為，例如申請政府紓困、調整經營模式等。

訴訟並非唯一途徑，積極與房東協商，尋求雙贏的解決方案，往往是更有效率且成本較低的選擇。 成功的協商需要承租人展現誠意，清楚表達自身困境，並提出具體的租金調整方案。 同時，善用溝通技巧，理解房東的立場，才能找到雙方都能接受的方案。

無論選擇訴訟或協商，尋求專業法律諮詢至關重要。專業人士能提供客觀評估，協助準備證據，並制定有效的策略，大幅提升成功機率。 在簽訂租賃合約時，更應仔細審閱條款，針對不可抗力因素、租金調整機制等事項進行明確約定，以預防日後糾紛。

最終，109年起新冠疫情肆虐，造成全球經濟動盪，包含台灣在內，對承租店家造成巨大衝擊，租金調降的成功與否，仰賴承租人充分準備、積極應對，並在必要時尋求專業協助。記住，預防勝於治療，完善的租賃契約及事前規劃纔能有效降低風險。

109年起新冠疫情肆虐，造成全球經濟動盪包含台灣也不例外。疫情爆發期間，導致承租店面的承租人幾乎沒有營業收入，能否以「情事變更」提訴判令房東調降房租？ 常見問題快速FAQ

Q1: 「情事變更」是什麼？它適用於疫情期間的租金調降嗎？

「情事變更」是指契約成立後，因不可抗力或非當事人可歸責因素導致重大情事改變，使契約維持原狀顯失公平，當事人可以請求法院變更或解除契約。 新冠疫情被認定為不可抗力，因此理論上適用於疫情期間的租金調降。 然而，僅僅是疫情發生，並不足以構成「情事變更」，必須證明疫情對租賃契約當事人造成重大影響，且維持原狀顯失公平。 法院會考量多項因素，因此並非必然成功。

Q2: 如何證明疫情對我的營業造成重大影響，足以構成「情事變更」？

要證明疫情對營業造成重大影響，需要提供充分的證據。 例如：政府公佈的疫情警戒等級、營業場所停業證明（或營業受限證明）、營業額大幅下降的財務報表（包含疫情前後對比）、政府紓困貸款申請紀錄、顧客減少的數據、其他佐證資料（如媒體報導、行業協會數據）。 這些證據必須能明確呈現疫情期間的營業額大幅下降，並說明此損失與疫情的關聯性，而非單純經營不善。 財務報表、銀行往來紀錄等，越能具體地呈現經濟上的困境越好。

Q3: 在協商不成的情況下，我可以如何提升「情事變更」訴訟的勝算？

在協商不成的情況下，提升訴訟勝算需要更積極地蒐集證據，並評估自身的訴訟策略。建議您：一、及早蒐集並保存相關證據；二、尋求專業法律諮詢，評估自身情況及訴訟勝率；三、積極採取減損措施，例如申請政府紓困或調整營運策略，以降低損失並展現積極作為；四、準備好同類店面的租金行情資料，作為顯失公平的佐證；五、盡可能蒐集更多佐證資料，例如顧客減少的數據、商品滯銷記錄、額外支出證明等。 這些證據越詳細、越能證明疫情的直接影響，越能提高訴訟勝算。