違建可以買賣嗎？買賣違建的法律風險與權益完整教學

「違建可以買賣嗎？」許多人有此疑問。答案是：可以買賣，但買賣的並非違建本身的所有權。由於違建面積無法登記，權狀上不會顯示，買方實際上取得的是「事實上處分權」，也就是使用違建的權利，而非法律保障的權利。這意味著政府隨時可能拆除，買方需承擔此風險。 因此，在交易前務必釐清違建部分的價格，並於契約中明確約定雙方對於拆除風險的責任歸屬，最好尋求律師或地政士協助，詳閱契約條款，保障自身權益，避免日後糾紛。 切記，詳實的產權調查和謹慎的契約約定，是降低風險的關鍵。

這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)

1. 買賣前必做產權調查：「違建可以買賣嗎？」答案是可以，但買賣的是合法建物及「事實上處分權」，而非違建所有權。 在簽約前，務必委託專業律師或地政士進行詳盡的產權調查，釐清違建類型、面積、違規程度及政府可能的拆除行動，並評估其對房屋價值的影響。 這能幫助您了解潛在風險，並在議價時擁有更多籌碼。
2. 契約條款需明確： 針對「違建可以買賣嗎？」的疑問，記住：契約是保障您權益的關鍵。買賣契約必須明確記載違建部分的價格、買賣雙方對拆除風險的承擔責任（例如：由賣方承擔拆除費用及可能產生的損失），以及相關的賠償機制。模糊不清的條款可能導致日後糾紛，甚至損失慘重。 建議尋求專業人士協助審閱契約。
3. 合理議價降低風險：由於違建存在拆除風險，「違建可以買賣嗎？」的答案並非全然正面。考量違建的風險，在議價時應積極爭取較低的價格，以反映其潛在的損失。 同時，可考慮要求賣方提供相關證明文件，例如建築執照、使用執照等，以降低交易風險。切勿因價格低廉而忽略潛在風險。

違建買賣：風險與權益剖析

許多民眾在購買房屋時，都可能遇到建物含有違建的情況。 「違建可以買賣嗎？」這個問題，答案並非簡單的「是」或「否」。 事實上，違建本身並非買賣的合法標的，因為它缺乏產權登記，無法在權狀上呈現。因此，買賣行為的標的，通常是合法建物部分加上一個「事實上處分權」。這表示買方取得的是使用違建的權利，但這項權利並不受法律保障，隨時可能因政府的拆除行動而付諸流水，這便是違建買賣最大的風險所在。

違建買賣的風險並非單一層面，而是多面向且複雜的。首先，買方必須清楚認知，購買違建並非取得所有權，僅能取得使用上的權利。這項權利極為脆弱，政府一旦展開拆除行動，買方將面臨巨大的損失，不僅違建本身付諸東流，甚至可能影響合法建物的使用及價值。 這也解釋了為什麼違建房屋的價格通常較低，因為它承載著高度的風險。

其次，違建買賣的法律效力存在不確定性。雖然買賣行為本身可能成立，但因違建部分並非合法標的，因此契約效力僅限於合法建物部分。一旦發生糾紛，法院判決將可能只保護合法建物部分的權益，違建部分則很可能被認定為無效。這也意味著，買方可能付出金錢，卻未能取得預期的權益，造成經濟上的損失。

再者，政府拆除違建的可能性及其後續處理，是買方必須仔細評估的關鍵。不同的違建類型，例如陽台外推、增建樓層等，其拆除的可能性與時程都不同。政府的查緝力度、民眾檢舉等因素，都會影響違建的存續時間。 一旦政府下令拆除，買方需要承擔所有拆除費用，甚至可能面臨法律責任。因此，在交易前，必須充分了解違建的類型、違規程度、以及政府執法的可能性。

此外，違建對房屋價值的影響也不容忽視。即使目前沒有被拆除，違建的存在也會降低房屋的整體價值。 當買方想要轉售房屋時，會因為違建的存在而影響買家的意願，導致售價降低甚至無法順利出售。 因此，違建的存在不僅造成當下的風險，更會影響未來的資產價值。

關於違建買賣的權益，買方可以透過以下方式來盡可能地保障自身利益：

• 委託專業人士進行產權調查：包括律師、地政士等專業人士，能協助確認房屋產權的清晰度，以及違建的類型和違規程度。
• 在買賣契約中明確記載違建相關事項：例如違建部分的價格、買賣雙方對於違建拆除風險的承擔責任，以及相關的賠償機制等，應詳細約定，並盡可能將風險轉嫁給賣方。
• 協商合理的價格：考量違建的風險，在議價時應將此風險納入考量，爭取更低的價格。
• 投保相關保險：部分保險公司提供針對違建拆除的保險，可以降低買方因拆除而產生的損失。

總而言之，違建買賣並非完全不可行，但買方必須充分了解其風險，並採取必要的措施來保護自身權益。 在交易前做好充分的調查、準備和法律諮詢，才能在違建買賣中做出明智的決策，避免遭受不必要的損失。

違建買賣：真的可以買嗎？

許多人面對違建買賣時，都會產生巨大的疑惑：違建到底能不能買賣？答案是：可以，但充滿風險。 關鍵在於，您買賣的並非違建本身的所有權，而是合法建物的所有權，以及對違建的事實上處分權。這點非常重要，因為這代表您購買的並非一個受法律保障的完整權利，而是伴隨著高風險的存在。

那麼，這個「事實上處分權」究竟是什麼？簡單來說，就是您在買賣完成後，可以實際使用該違建，但這權利是不穩定的，隨時可能因政府的拆除行動而消失。 您無法在土地登記簿上登記這部分違建，也無法因此獲得相關的法律保護。政府若執行拆除，您將承受所有損失，包括拆除費用及因違建消失而造成的房屋價值損失。 這和購買合法建物的權利保障有著天壤之別。

因此，在決定購買有違建的房屋前，您必須仔細評估以下風險：

違建拆除的可能性及後果：

• 政府查報的機率：違建的類型、規模、位置、鄰居檢舉等等，都會影響政府查報的機率。某些地區的違建查報力道較強，您必須自行調查瞭解。
• 拆除命令的執行：即使政府查報，也不一定立即拆除。但這並不代表萬無一失，您可能需要長期承受心理壓力與不確定性。
• 拆除費用及損失：違建拆除的費用通常由屋主承擔，這是一筆額外的支出。更重要的是，違建的拆除可能造成房屋結構的損壞，進而影響房屋的價值與使用功能。
• 法律責任：建造及使用違建本身可能涉及相關的行政罰鍰或法律責任，您必須承擔相關的風險及後果。

除了上述風險外，您還需要考量以下因素：

購買違建房屋的潛在問題：

• 價格議價：由於違建的存在，房屋價格通常會比沒有違建的房屋低，但價格的合理性需要仔細評估，避免被低估或高估。
• 貸款困難：銀行對於有違建的房屋放款較為審慎，您可能需要付出更高的利率或更高的自備款比例，甚至無法貸款。
• 保險問題：房屋保險可能因違建的存在而無法承保或保費提高，這部分風險也應納入考量。
• 未來轉售困難：未來要出售這間房屋也會較為困難，因為買家也同樣會擔心違建的風險。這可能會影響房屋的轉售價格及銷售時間。

總而言之，雖然違建可以買賣，但買賣標的並非違建所有權，而是合法建物及對違建的事實上處分權。這其中潛藏著巨大的法律風險和財務風險。在進行交易前，務必尋求專業人士（如律師、地政士）的協助，仔細審閱合約條款，明確約定違建部分的價格、風險承擔責任，以及其他相關細節，以最大限度地保護自身的權益，避免遭受不必要的損失。

違建交易：買賣的法律陷阱

許多人誤以為只要簽約付款，違建交易就完成了。然而，這正是許多買賣糾紛的根源。違建交易潛藏著許多法律陷阱，稍有不慎，便可能造成難以挽回的損失。以下針對常見的法律陷阱，詳細說明其風險與應對策略：

一、產權不清的風險

違建最根本的問題是其產權不明確。由於面積無法登記，違建本身並不存在於建物所有權狀上。買賣契約的標的，通常是合法建物加上買方取得違建「事實上處分權」的約定。這「事實上處分權」指的是買方可以實際使用違建，但這權利並非法律保障的權利，隨時可能因政府拆除而消失。這也意味著，即使您付了錢，取得了使用權，但政府一旦執行拆除，您將無法獲得任何賠償，更別談要求賣方退款或賠償。

• 風險：買方可能支付高價購買事實上不存在的權利，面臨巨額損失。
• 應對策略：在簽約前，務必委託專業人士（如：地政士、律師）進行詳細的產權調查，確認建物的合法性及違建的現況，並在契約中明列違建相關事項及風險承擔。

二、契約效力及責任歸屬的模糊地帶

買賣契約中，關於違建部分的描述與責任分配，必須明確且完整。如果契約條款模糊不清，例如未明確約定違建面積、價格、拆除責任等，將造成日後糾紛難以釐清。例如，若日後政府要求拆除違建，到底是買方還是賣方負責拆除費用及損失？這都必須在契約中詳細規定。法院在審理此類案件時，往往會根據契約內容及相關證據來判斷責任歸屬，因此契約的條款撰寫至關重要。

• 風險：契約條款不明確，導致日後發生糾紛時，責任歸屬難以界定，買賣雙方都可能蒙受損失。
• 應對策略：委託律師審閱契約，確保契約條款完整、明確，並特別針對違建部分的處理方式、風險承擔等，做出詳細的規範。例如，可以約定違建部分的價格佔總價的比例，以及違建拆除後，價金如何調整等。

三、政府拆除的可能性及後續處理

即使買方已取得違建的使用權，政府仍有權利依法拆除違建。一旦政府執行拆除，買方將面臨房屋價值損失、拆除費用等問題。因此，在購買有違建的房屋前，務必評估政府拆除的可能性。這需要考量違建的種類、面積、位置、以及當地政府的執法力道等因素。有些違建可能已存在多年，政府可能暫時不會拆除，但也可能因為某些因素，例如鄰居檢舉或都市更新計畫等，而突然執行拆除。

• 風險：政府強制拆除違建，造成買方財產損失。
• 應對策略：在交易前，盡可能蒐集相關資料，評估違建被拆除的可能性。可以向地方政府相關單位查詢違建的相關資訊，瞭解其是否已經列入拆除計畫。另外，在契約中，可以約定政府拆除違建後，買賣雙方如何處理後續事宜，例如價金調整、賠償等。

總而言之，購買有違建的房屋存在著高度的法律風險，買方必須提高警覺，審慎評估，並尋求專業人士的協助，以保障自身的權益，避免掉入法律陷阱。

違建買賣：真相與風險

許多人抱持著「反正大家都蓋，應該沒事」的心態看待違建，但這是一種非常危險的誤解。違建買賣的真相並非想像中那樣簡單，它充滿了法律風險，稍有不慎，便可能造成巨大的財務損失甚至法律糾紛。 我們必須將「可以買賣」與「合法買賣」區分開來。雖然違建可以進行買賣交易，但這並不意味著買賣行為本身就合法或安全。

違建交易的真實風險：

• 產權瑕疵： 違建因其違法性質，無法取得合法建物所有權狀，因此買賣契約的標的並非違建本身，而是合法建物加上「事實上處分權」。此「事實上處分權」極其脆弱，隨時可能因政府查處而消失，屆時買方不僅無法取得違建的所有權，更可能面臨拆除的困境，付出高額的拆除費用，甚至損失房屋整體價值。
• 政府拆除的可能性：政府查報違建的力度近年來持續加強，即使是長期存在的老舊違建，也可能隨時面臨拆除的命運。拆除的決定權在政府，買方往往難以預測和控制。即使賣方聲稱「多年來沒事」，也不能保證未來不會被查到。政府的拆除行動，將造成買方巨大的經濟損失。
• 融資困難： 銀行通常不願對存在違建的房屋提供貸款，因為違建的存在增加了房屋的風險，銀行擔心未來房屋價值受損，造成貸款無法收回。這使得買方需要準備足夠的現金購買，大大提高了購屋門檻。
• 保險問題： 房屋保險通常不涵蓋違建部分，若違建發生事故，保險公司可能拒絕理賠，買方將需自負全部損失。
• 鄰居糾紛： 違建經常涉及到鄰地權益，例如影響日照、通風等，容易引發鄰居糾紛。這些糾紛可能導致訴訟，為買方帶來更多不必要的麻煩和費用。
• 買賣契約的效力： 即使完成買賣交易，如果日後政府強制拆除違建，買方仍然可能難以向賣方追償損失。因為買賣契約本身並未保障違建的合法性，契約的效力只針對合法建物部分。
• 價格評估的困難： 違建的價值難以評估，因為其並非合法的建築物，沒有市場價格的參考依據。買方很容易因為價格評估不準確而吃虧。

因此，在進行違建買賣時，務必謹慎小心，切勿輕信片面之詞。買方應深入瞭解違建的類型、面積、違規程度、以及政府可能採取的行動等資訊。積極委託專業人士（例如：律師、地政士）進行產權調查，並仔細檢視買賣契約，明確約定違建部分的價格、風險承擔責任等細節，才能將風險降到最低。

買賣契約中應特別注意的條款：例如，應明確約定違建面積、位置、種類，並載明雙方對於違建拆除風險的承擔方式，例如由賣方承擔拆除費用或賠償買方損失等。 契約中也應載明若因違建遭拆除，對買賣雙方權益的影響，避免日後產生爭議。

總之，違建買賣充滿了不確定性，買方必須充分了解其中的風險，並採取必要的措施來保護自身的權益。 不要因為價格低廉就輕易出手，否則可能得不償失。

違建可以買賣嗎？結論

再次回到最關鍵的問題：「違建可以買賣嗎？」答案是肯定的，但這是一個充滿風險的交易。 本文詳細闡述了違建買賣的法律層面，並非單純的「可以」或「不可以」就能概括。事實上，買賣標的並非違建本身的所有權，而是合法建物及其「事實上處分權」。 這意味著您取得的是使用違建的權利，而非受法律保障的權利，隨時可能因政府拆除而失去。

因此，購買有違建的房屋，風險與權益並存。您必須清楚認知這項風險，並在交易前做好充分的準備。這包含委託專業人士（如律師、地政士）進行詳盡的產權調查，仔細審閱買賣契約，明確約定違建部分的價格、拆除風險的承擔責任等關鍵條款。切勿輕忽任何細節，因為契約中的任何模糊或遺漏，都可能在未來造成難以彌補的損失。

透過本文提供的資訊，希望您能更瞭解違建買賣的潛在風險與權益，在面對「違建可以買賣嗎？」這個問題時，能做出更明智的決策，並採取相應的措施來保護自己的權益。記住，謹慎評估、專業諮詢、明確契約是降低違建買賣風險的關鍵步驟。 唯有如此，才能在不動產交易中，確保自身利益不受損。

違建可以買賣嗎？ 常見問題快速FAQ

違建買賣的標的究竟是什麼？

違建買賣的標的並非違建本身的所有權，而是合法建物的所有權以及對違建的「事實上處分權」。「事實上處分權」指的是買方可以實際使用違建，但這個權利並不受法律保障，隨時可能因政府拆除而消失。換句話說，買方取得的是使用違建的權利，而非法律上明確的權利。

如果政府拆除違建，買方該如何處理？

如果政府拆除違建，買方需要承擔違建拆除的相關費用，並且可能面臨房屋價值損失。買賣契約中應明確約定違建拆除的責任歸屬，以及拆除後對房屋價值的影響和補償機制。建議在購買前充分評估政府拆除違建的可能性，並尋求專業人士協助，例如律師或地政士。 在契約中明確記載違建拆除後的補償或價金調整，對雙方都有保障。

在違建買賣的合約中，應該注意哪些關鍵條款？

在違建買賣的合約中，應特別注意以下關鍵條款：違建的價格、面積、種類；買賣雙方對於違建拆除風險的承擔責任；政府拆除違建後，可能造成的房屋價值損失及補償機制。此外，合約也應明確記載，若因違建遭拆除，對買賣雙方權益的影響，例如價金調整、賠償等。建議委託專業的律師或地政士審閱契約，確保契約條款明確、完整，以保障買方的權益。